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    锦上添花发达国模式或可鉴 以房养老泡沫为最大风险

  • 发布时间:2013-12-30文章来源:香港商報  |  浏览次数:1081

  在近日举办的2013中国老龄事业发展高层论坛上,「以房养老」首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏透露称,住房反向抵押养老保险的方案将在12月份拿出,明年1月份或可推出。作为养老收入来源的一个重要补充和组成部分,以房养老在美国、日本和澳洲等发达国家已推广多年,但由于反响一般,推广进程并不顺利。其原因主要体现在,住房反向抵押(倒按揭)从根本上讲是一种市场行为,且在运行过程中隐藏着诸多未知因素及不可控风险。美国加州大学洛杉矶分校罗斯金公共事务学院的托勒斯基尔教授接受本报采访时表示,美国房地产泡沫破裂后,许多提供倒按揭的金融机构都亏损严重,因此监管机构目前正在收紧倒按揭。他认为,就目前的中国来讲,以房养老是一种可行选项,但如果楼市出现泡沫,未来将面临极大风险。香港商报记者魏炜婷毛焱张淦明

  美:年满62岁即可申请倒按揭老有所住资产变现晚年宽裕

  住房反向抵押贷款俗称倒按揭,是一款已在美国推行20多年的金融产品。上世纪80年代末,美国政府开始在养老领域试点运行倒按揭,即「以房养老」。1998年,这项政策从试点转为正式长期项目。

  老人过世后银行会拍卖房产

  在联邦政府的担保下,符合申请条件的老年人可将自住房抵押给银行等金融机构,后者在对申请人年龄、房产价值、利率等进行评估之后,就会向老人发放一笔贷款作为养老金。这笔钱可以一次全部提取,也可以分批或定期领取。老人过世后,银行会将房产拍卖,收入用于缴付贷款本息,若有馀款就归还给产权继承人。反向抵押贷款的最大优点是屋主不但可以将自己的房子像提款机一样取钱,而且可以在自己的房子中一直住下去,直到去世或不想再住了为止。缺点是屋主的房子很可能不再属于下一代或其他继承人。

  FHA负责监管反向抵押贷款

  反向抵押贷款的最基本因素是屋主的年龄及房屋「净值」。根据规定,符合条件申请反向抵押贷款的人,首先必须年满62岁,在其他条件相同的情况下,年龄越大,获得的贷款额越多。此外,申请反向抵押贷款的人,必须拥有属于自己的房子,而且这个房子必需有「净值」,即房屋的价值高于所欠的贷款额,「净值」越高,可以得到的贷款也越多。举例来说,一个65岁的人,有一栋「净值」20万美元的房子,那么他可能得到的贷款,比只有15万美元「净值」的房屋屋主要高;而一个65岁的人,有一栋「净值」20万美元的房子,那么他可能得到的贷款,比70岁、同样有一栋「净值」20万美元的房子的屋主能够得到的贷款要少。当然,除了屋主年龄、房屋净值外,影响反向抵押贷款额的因素还包括利率、政府对贷款额度的限制等因素。'

  美国对反向抵押贷款的监管十分严格,法规由国会通过,目前的监管机构是美国联邦住房管理局(FHA)。在反向抵押贷款中,最流行的是由FHA担保的「房屋产权转换按揭」(HECM),占整个反向抵押贷款的90%。据住房和城市发展部(HUD)的统计,截至2010年5月,全美现有近50万屋主持有「房屋产权转换按揭」。

  购置新房同时可申请倒按揭

  以房养老既确保了老人有房可住,又让他们手中的资产变活变现,晚年生活能够更为宽裕,同时也减轻了政府的养老负担。对整体经济来说,老人手里的现金多了,自然会增加消费,可谓一举多得。值得一提的是,2008年美国国会还通过了《住房和经济复苏法》,允许老人在购置新房的同时直接申请倒按揭。藉助这个法案,美国人可以在上年纪之后将原本较大的住宅卖掉,再买一套小一点的房子,同时用新房申请反向抵押贷款。新房房贷与反向贷款之间的差价一般比房租还要便宜,如此一来,老人只需要支付很小一笔开销就有房子住,还可以自由支配卖房所得的大部分款项。

  本质仍属市场行为 暗藏风险

  美:以房养老非免费午餐

  不过,从20多年的发展来看,以房养老在全美的市场反响却并不热烈,目前每年的签约量只有7万左右。究其原因,以房养老并不是政府在基础养老保险之外提供的一项额外养老福利政策,它本质上是一种市场行为。从美国施行住房反向抵押贷款的经验来看,该政策对借款人而言存在以下五大风险。

  合同条款复杂常致错误决策

  第一,合同条款的复杂性。在美国,不同机构主导提供的住房反向抵押贷款合同规定是不一样的,合同关于手续费、利率、期限、偿还以及拒不履行的规定相当复杂,并暗藏风险,很多时候这种复杂性超出了一般借款人的专业范畴,难以理解其中的全部风险,极可能作出错误的决策。

  生活存不确定性恐失赎回权

  第二,未来生活状况的不确定性。住房反向抵押贷款合同规定,在某些情形下,抵押品需要立即偿付或者取消赎回权。例如,有些条款规定房产空置几个工作日或者几个月,借款机构将要求借贷方履行清还义务。因此,一旦房主患上某种疾病住院几个月进行康复性治疗,房屋在此期间无人居住,那么金融机构按照规定可以取消房主对房产的赎回权并对房产进行拍卖。

       第三,被驱逐的风险。夫妻双方任何一方如果因为最低年龄限制不能在反向抵押贷款合同中签字,一旦在合同上签字的一方先去世,借款机构将会要求立刻履行清偿义务,在合同上没有签字的配偶要从金融机构手中再次付款将房产赎回,否则将面临从所居住的房产中被驱逐的危险。

  参与政府特定资助项目受限

  第四,五花八门的高昂税费。从事住房反向抵押贷款业务的金融机构或者政府部门,会在办理该业务以及该业务持续生效的过程中收取高昂费用。据估计,所有税费最高可达被抵押房产价值的5%。第五,参与政府特定资助项目受限。在美国,对于某些特定的政府资助项目的审核,其中一个重要的审查是申请人的流动资本状况。一旦你申请了住房反向抵押贷款,那么在取得流动现金的同时也降低了你加入此类资助项目的可能性。

  受制申请门槛及疲弱楼市

  日:借贷双方均乏动力

  日本自1981年引进以房养老,但发展并不顺利,上世纪90年代泡沫经济破灭,房价大跌,更让该业务严重遇挫。日本的以房养老形式多样,统称为「不动产担保型生活资金」,按融资方式分两类:一是政府参与的直接融资方式;二是银行等金融机构参与的间接融资方式,由金融机构贷款,并设计金融产品进行销售。虽然各地以房养老的具体措施不尽相同,但申请门槛较高。以东京为例,要求申请人在65岁以上且不能与子女同住;申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准下,且已申请「低保」等社会福利家庭不能申请;申请人的房产须是土地价值在1500万日圆以上的独门独户建筑,集体住宅不能申请。这些严苛条件把很多老年人排除在外。

  「有土斯有财」观念根深蒂固

  时至今日日本申请以房养老的案例总计约2400件,而日本家庭中65岁以上人群拥有房屋的超过88.9%。除受制严苛的申请门槛外,以房养老在日本难以得到推广还有深层次的原因。首先是子女的反对。东亚传统文化有很强的继承观念,子女认为父母的家就是自己的家,卖掉土地就等於对祖先不敬。其次是日本人「有土斯有财」的观念根深蒂固,认为土地是财富极佳的储存形式。再次,老旧房屋修缮需要大量资金,造成银行不愿贷款。此外,以房养老发展缓慢还与日本特殊的经济和自然环境有关。房价下跌是以房养老的一大风险。如果在合同期间房价大幅下跌,老年人所贷资金超过房产价格,金融机构就会亏本。与日本1981年引入以房养老时正值房地产价格开始快速上涨时期不同,上世纪90年代日本泡沫经济破灭,房地产价格大幅下跌,该业务严重遇挫。现如今,日本的房地产市场依然不景气。「少子老龄化」造成日本人口从2005年开始缩减,导致房地产需求萎缩,更加强了房产贬值的预期,而日本人均预期寿命的延长更增加了合同的不确定性。

  晚年住养老院除非急用钱

  澳:仅为迫不得已选择

  对澳洲来说,拥有自己的房子是一个人自立、成功的标志,年老之後也尽量不依赖子女或亲戚。在自己行动不便需要看护时,老人们通常是将房屋出售,获得现金後给养老院交押金,入住养老院。因此不到迫不得已,澳洲老人不会考虑申请倒按揭。只有家里急需用钱,比如孩子们需要一大笔钱,或是自己做生意需要一笔启动资金,老人们才会想到这种贷款。不过近年越来越多的澳洲老人开始接受这种产品。截至2011年底,全澳共有4.2万例反向抵押贷款,总金额达33亿澳元。在过去3年里,这种贷款的增长率均保持在两位数,而且每例贷款的数额从2005年的5.1万澳元增加到2010年的7.2万澳元。澳洲天主教大学养老问题教授麦克唐纳说,这主要是因为许多澳洲人的住房有3间至4间睡房,但当孩子长大离家後,老两口不需要住这么大的房子,特别是当夫妻双方中的一人先行离世,剩下的老人会选择将房子抵押出去,获取的贷款可用来租或买一个小点的房子居住并增加一些收入。

  倒按揭高利率或致债务膨胀

  麦克唐纳说,作为一种金融产品,倒按揭像其他金融产品一样存在风险。大多数银行的倒按揭利率较高,而且是复式利率,这可能导致贷款者的债务迅速膨胀,侵蚀掉房产的价值。另外,还要考虑获得贷款後,老人收入上升,可能因此失去领取政府某些补贴的资格。曾有澳媒对反向抵押贷款作了计算,假设一对65岁的夫妇以价值100万澳元的房屋做抵押申请逆按揭,以年利率9%、贷款20万澳元、期限20年为例,假设房屋价值每年升值4%,到还款时,房屋价值将达219.11万澳元,但连本带息还给银行的钱就要122.37万澳元,房主只能拿到房屋价值的44%。如果借款额更多或贷款期更长,则房主能保有的房屋价值就更少了。

  外媒解读中国试点:助创新房产制度完善养老

  中国的以房养老正在提上日程,对其前景,国外媒体及专家有着不同的预期和解读。美国加州大学洛杉矶分校罗斯金公共事务学院的托勒斯基尔教授接受本报采访时表示,对目前的中国来说,以房养老是一种可行选项。但如果楼市出现广泛投机并出现泡沫的话,那么倒按揭将会带来极大风险。他并以美国为例称,在经济衰退之前,倒按揭颇为流行,因当时楼价上升,业主可以获得大量贷款,并可自由及弹性地使用贷款。但自从美国房地产泡沫爆破後,楼价「潜水」,许多提供倒按揭的公司都因此亏本。目前,美国监管机构正在收紧倒按揭。英国诺丁汉大学当代中国学学院院长姚树洁也认为,中国以房养老最大的风险就是房地产市场本身的泡沫过大,未来叵测。

  法媒:凸显对养老制度新期待

  不过,英国《金融时报》认为,倒按揭从根本上是一项房地产制度的创新。中国政府此时提出这个政策,应是对房地产市场发出一个信号,即希望房价保持相对稳定。如果房价持续过快增长,那么居民抵押增值预期很强的住房,申请逆按揭的意愿就会很低;如果房价出现下跌趋势,银行就不会有积极性提供逆按揭产品。而在法国《欧洲时报》看来,以房养老并不止关乎「房事」,而是凸显中国民众对养老制度更完善、更科学、更公平的期待。随着中国一系列改革向深水区迈进,中国的养老制度改革也将是一个从顶层设计的完整、宏观、系统的政策体系,除了各级政府投入,吸引更多民间资本,并使社会力量成为提供养老服务的主体外,更需要契合改革整体的大方向。违例招牌?各有责任!

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