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    济南1日起实施房产测绘新规 物业用房不入公摊

  • 发布时间:2014-01-02文章来源:腾讯房产  |  浏览次数:1144

随着近几年房地产业的迅速发展,新的建筑形式不断涌现,建筑物的结构、形式和功能越来越复杂。买新房子时,房产使用面积和公摊面积是市民们十分关心的问题。立体车库、外挂空调机位,还有凸窗、落地窗的面积怎么算?2013年12月31日,记者自济南市住房保障和房产管理局新闻发布会获悉,已经修编两年的《济南市房产测绘实施细则》(以下简称新《细则》)定于2014年1月1日起实施,其中增加很多新建筑形式的面积计算方法。

近年来,我市城市建设飞速发展,尤其是建筑形式的快速革新,使房产测绘工作面临着新挑战。比如大型公共设施中异形建筑不断涌现,从奥体中心的东荷西柳到省会文化艺术中心大剧院,特殊的造型大大提高了测绘难度。另外,居民住宅中新的建筑模块也不断出现,比如入户花园、柱廊、专用通风井等,计算面积时作业人员在原有的规范中难以找到确切的参考依据,算法往往因人而异,这样必然会影响房产测绘工作的效率和质量,甚至会产生一些隐患,非常不利于房产市场和房产测绘行业的健康发展。因此,迫切需要对原有的技术规范进行修编,使之规范性、操作性、适用性更强,跟上房产测绘发展的脚步。

2012年起,市住房保障和房产管理局就开始广泛调研全国测绘先进城市有关房屋测绘的最新内容,自2012年3月启动细则修编工作,经过反复修改完善至2013年12月形成了新《细则》。新《细则》于2014年1月1日起正式实施。《济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则》和《济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则补充规定》同时废止。

新《细则》与旧版不同之处在于补充了一些新的建筑形式的面积计算方法,如立体车库、空调机位等;增加了某些建筑部位的定性认定与定量计算标准,如凸窗、落地窗、室外楼梯、室外台阶等;同时还细化某些建筑部位的建筑面积计算,如各类阳台、走廊(挑廊、檐廊)等;对易引起争议的共有建筑面积作了更为合理详细的规定,比如明确了幢的划分原则,尽最大程度避免了将不应分摊的共有建筑面积分摊给业主,如连接多个楼幢的大型连体地下室中的共用配电室、设备间等。

市房产测绘研究院相关负责人表示,已经按照原有测绘政策测绘的房屋不再重新测量,2014年1月1日起新接测绘业务按照新《细则》测量。市民可以登录市住房保障和房产管理局及市房产测绘研究院官方网站查看、了解新《细则》原文。

新政不会引起住房面积变动

市房产测绘研究院副院长王琪称,新《细则》是在旧《细则》的基础上修订而成:“是对旧《细则》中无法适应逐渐普及的高层民居的内容的修补,因此不存在采用新的《细则》后,住房面积变大或变小的情况。”

市住房保障和房产管理局工作人员表示,新版《细则》结合房产管理实际工作需要推出了全国首创性做法,即“房产分户平面图须绘制套内分隔线,套内分隔线采用与权界线不同的线型标识。”这一做法虽然让测绘人员的绘图工作量至少增加了三倍,但是有三大效果,“一是为校对、质检人员的工作提供了便利,方便质检人员对照图纸检查和提高质检速度,使成果质量得到更有力保障;二是方便了房产基础信息的采集整理,提高了房产管理效率,为实现数字房产、数字城市奠定了基础;三是维护了产权人的权益,其对所购房产的户型、大小一目了然。”

物业用房不计入公摊面积

新《细则》修编过程中,在突出规范性、注重操作性、保持延续性、增强适用性的同时,始终将民生性作为重要修编原则,专门增设章节对共有面积分

摊等百姓关心的问题进行了详细说明。新《细则》根据《物权法》和《房屋登记办法》,明确了属于全体业主共有,但又不计入共有分摊的面积范围,包括消防避难层(室)、物业用房等,让公摊更合理、更明确。

对于电梯间如何划分公摊,新《细则》明确按照功能区进行划分。王琪举例进行了说明:如果一幢住宅楼有两个单元,一单元既有电梯又有楼梯,二单元只有楼梯,一单元电梯机房所占面积只能在一单元业主中分摊,不会分摊到二单元业主的头上。

如果有5栋楼,它们在表面上看是独立的,但实际上这5栋楼共用1个地下车库,其地下车库内共用的配电室、设备间等面积是不能平摊在地面上那5栋楼的业主身上的,这部分公共面积不算做公摊,应由开发商承担。

大于30厘米不计入面积

现实买房的过程中,“买房送凸窗”已经成为开发商促销的一种手段,在房屋测绘的时候凸窗是否计入面积?

王琪表示,如果凸窗起台至地面超过30厘米,测绘时凸窗是不会算为建筑面积和使用面积的;如果凸窗起台至地面在30厘米以下,应算入测绘面积。

另外,现在不少住宅建筑已经为空调外挂机位设置专门的机位台,这个要不要计算为房屋面积?对于空调机位的划分,王琪说,若空调机位位于楼体外侧,“肯定不算在建筑面积和使用面积中”。另外,若空调机位位于未封闭的阳台上,专门用栏杆隔出,那么也不把这块面积算在建筑面积和使用面积中。“例如阳台共10平方米,用栏杆隔出的空调机位有2平方米,未封闭阳台的测绘面积按照剩余8平方米的一半来计算。因为未封闭阳台,本来就只计算一半的面积。”

据了解,目前一些高端房屋户型逐渐出现一种新型的入户花园。新《细则》对入户花园面积计算有明确规定:如果入户花园没有完全封闭,按测绘面积一半来计算面积;如果完全封闭,则按实际测绘面积来计算面积。

现在不少住宅建筑已为空调外挂机位设置专门的机位台,若空调机位位于楼体外侧,不算在建筑面积和使用面积中。

如果凸窗起台至地面超过30厘米,测绘时凸窗不算为建筑面积和使用面积。

如果入户花园没有完全封闭,按测绘面积一半来计算面积;如果完全封闭,按实际测绘面积来计算面积。

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