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    广东佛山:物管条例十年 被告席上的业委会

  • 发布时间:2014-01-10文章来源:南方都市报  |  浏览次数:1059
 业委会成长之路之案例
  
  南海花苑广场业主票决物管公司去留,意外被一起暴力事件打断。如回溯这个业委会自20 10年筹备至今的整个过程,它充满活力的背后,也一直都有各种“成长的烦恼”:物管冲突、业主信任危机、系列诉讼、自治规则遭遇尴尬等。
  
  今年是《物业管理条例》颁行十周年。日前,南都记者在采访中发现,伴随这一条例而在全国各地如雨后春笋般成立的业主委员会,如今所扮演的角色也颇复杂。如检视发生在佛山、那些让业委会(及其成员)站在被告席上的案例,其中既有因终结合同与物管公司发生的纠纷,也有小区改造与业主的纠纷,甚至还有被控侵吞公款等。恰逢《佛山市物业管理办法》在试行两年多后也将于今年修订,或将能为众多业委会的未来成长指明新的方向。
 
  
  A 谁是管家 物管VS业委会
  
  物业管理合同被终止 物管提诉遭驳回
  
  纠纷难弥,业委会、物管各自征询民意。判决显示,不论有无正式书面物管服务合同,以及服务期限是否届满,凡业主表决过2/3,解聘都能获法院支持,但如票决未经业主大会,则或因违反法定程序而败诉。
  
  业主不满物管公司,想解聘怎么办?通过业委会组织票决其去留。这是花苑广场业委会筹备时就曾面对的问题。在经历波澜不惊的两年多时间后,再次摆在了他们的面前。
  
  在南海区,这类纠纷并不鲜见。如桂华花园,早在2003年12月20日,就通过业主大会选举产生了业主委员会。在那之前,桂怡物业公司在没有签订物业管理合同的情况下,对桂华花园进行物业管理,住户按30元/户的标准向其交纳物业管理费。不过,业委会产生后,分歧很快公开化,尤其是针对停车收费所得款项使用情况,业委会认为应用于增设老幼娱乐设施或作维修基金等,但物管方面最初只同意翻新楼梯间刮灰等。
  
  分歧最终促使双方都付诸票决。2005年7月,桂华业主委员会就是否继续由桂怡物业公司进行管理,向业主发出意见征询表;同年8月,桂怡物业公司也就是否继续由其管理向业主发出意见征询表。最终,在282住户中,他们最终获得的支持为218:181。尽管此前没有物业管理合同,桂怡物业公司最终被“解聘”。对此,桂怡物业公司不服,遂起诉至南海法院,但一、二审都被驳回。
  
  法院的判决理由是,业主委员会是业主大会的执行机构。桂华业主委员会组织桂华花园业主对关于选聘物业管理企业进行意见征集,最后根据业主表决书的过三分之二多数意见决定解除与桂怡物业公司的物业服务合同关系。此决定的作出主体及形成过程符合法律规定,应具有法律效力。
  
  个案
  
  南都记者从佛山中院公开的历年判决中发现,这也是处理此类纠纷的主要依据。成立于2004年12月14日的桂城名苑小区业委会,后来也与南海区兴业物业管理有限公司对簿公堂。
  
  不过,桂城名苑业委会可能并没想到,它会因程序不公而败诉。2005年11月,在未完成是否解聘票决的情况下,他们进行了新的物管招标,后南海区豪信物业管理有限公司被确定中标。随后的12月16日至2005年12月30日,业委会就业主是否同意选定新物管并同时解聘旧公司的意见进行调查,调查结果:在714户回收调查表中,688户同意,15户不同意,11户中立。
  
  几乎与此同时,兴业物管公司也就是否同意其继续管理并提高服务水平向业主做了调查,调查结果:在640户回收调查表中,520户同意,79户不同意,41户中立。
  
  法理
  
  由于业委会一直催办新旧交接,很快就收到法院传票。经审理,法院认为,业委会未经业主大会决定自行作出选聘和解聘决定,超越业委会的职权,违反了法定程序,其所作出的重新选聘物业管理企业的行为无效。
  
  值得一提的是,虽然名苑一、二、三区共有业主1007户,但业委会在公告时,称“凡2005年11月5日前不到业主委员会登记的业主一律作同意重新招标选聘物业管理公司看待。”对此,法院表示,业主大会的形式只有两种:“集体讨论”或“书面征求意见”,故该公告不具有通知召开业主大会会议的效力。且其内容具有强制性质,将业委会的主观意愿灌输在实施方式上,名为征求意见,实属剥夺了业主的表决权、投票权、隐私权。
  
  谁的权利 部分业主VS业委会
  
  封闭管理利益受损 起诉业委会被驳回
  
  关乎小区的公共利益,业委会有权提起诉讼。相关判决显示,法院支持绝大多数业主在小区管理上、安全上享有的权利,且业委会都将胜诉。
  
  治安问题,曾是花苑广场业主与物管公司矛盾的根源之一。据警方不完全统计,2012年1-5月份,小区内各类刑事案件共有32件。所以,推动小区的封闭智能化管理,就成为第一届业委会重点推动的目标。
  
  2012年12月,在走完申报、业主表决、招投标等流程后,花苑广场小区智能化封闭管理试运行。据统计,截至去年6月5日小区3539户中赞成封闭管理的业主达2380户,占到67%。哪知,这却遭到小区内部分商铺业主的反对,为此他们以拉横幅等方式反对封闭式管理。按照最终的封闭方案,这些“做街坊生意”的商铺,每天的客流量将受影响。
  
  2012年9月2日,花苑广场15户商铺业主据此将业委会起诉到了南海法院,要求判令拆除。他们认为,绝大多数业主表决的方式并无权剥夺他们作为少数的合法权益。
  
  业委会究竟有无权力决定小区封闭管理与否?业委会称,此前南海规划局已向他们答复,“花苑小区中道路属于社区路”,因此经小区绝大多数业主表决同意,没有任何问题。
  
  今年6月,该案宣判。南海法院终驳回这些商铺业主的诉请。
  
  个案
  
  经检索佛山法院的历年相关判决,记者发现,2006年类似纠纷,也曾发生在三水雅豪居花园。不过,这次是由业委会向业主关某等提起诉讼。
  
  据了解,雅豪居花园小区系一全封闭管理的小区,且由业委会聘请物管公司进行管理。该小区有四个大门以供出入,在各门口配有保安人员,对车辆和人员出入进行管理。而关某所在的商铺,后墙与其购买单车房相连,在两者之间开通了一后门,直接通向花园小区内,而该门口并无采取相应的保全或其他安全措施。业委会认为,这对小区的管理构成了安全上的隐患,破坏了小区的管理秩序。据此,业委会要求判令封砌该门。
  
  该案在庭审中的主要焦点,一是业委会有无权力起诉,二是当少数业主的权利侵害到小区共同利益怎么办?不过,历经一、二审,法院都支持了业委会的请求。
  
  法理
  
  法院审理认为,本案属部分业主对其专有部分的利用违反全体业主的共同利益而引起的纠纷,是涉及全体业主共同利益纠纷诉讼,可由业主委员会作为原告、代表全体业主提起诉讼。而且,关某等个人权利的实施不能侵害到其他绝大多数业主在小区管理上、安全上享有的权利。因此,业委会诉求将后门封砌,合法有理,应予支持。
  
  雅豪居花园小区业主诉业委会案在2007年3月12日终审宣判。当时恰逢《物权法》通过,并将于同年10月1日施行。根据《物权法》第八十三条规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”
  
  街坊送生果 感激师傅教打拳
  
  C 谁的利益 前业委会VS现业委会
  
  被控私分公款 法院判决返还
  
  目前法律上尚未明确规定小区业委会应不应该发报酬,因此可通过小区相关议事规则自行规定,且必须经过业主大会表决,否则即构成非法侵占,应依法返还。
  
  在业委会扮演小区公共利益维护者的角色时,近年来发生在佛山的一些案例也传递了隐忧:当这些从票箱里“跳”出来的人们滥权时,该如何防范?
  
  去年6月,由现任业委会起诉前任业委会的一宗诉讼递送到了三水法院。其主角也正是前面的雅豪居花园。原来,新上任的业委会委托西南街道办审计组审计后发现,在2009年1月1日至2011年6月30日的任期之间,未经业主大会同意,前业委会5位成员私自发放每月460-520元不等的工勤补贴及通讯补贴,聚餐费也达3568元。更让业主不满的是,5人还随意发放节假日补贴,享受着每人4600元至4750元的“福利”。
  
  经审理,三水法院认为,5被告违规发放餐费、通讯补贴及节假日补贴,不能作出合理解释,侵占了众业主的共同财产,业委会诉请其退还,合法有理,最终判决五人交还相关款项共68173.80元。
  
  个案
  
  这实际上并非首例。早在2011年7月,容桂幸福豪苑新业委会也曾将原业委会主任黄某告上法庭,认为其在任职期间,违法向当时业委会的成员发放公共收益25900元,并要求她将这些钱退回。此外,新业委会还要求追回黄被停职后擅自支付的公共收益21807元。
  
  法理
  
  顺德法院审理认为,按照业委会《议事规则》,业主委员会委员及工作人员可以领取报酬,但由于未规定具体标准,因此标准应经过业主大会表决通过,但法院查明,业委会委员的确为业主提供了服务,且经过业委会委员集体表决,因此不属私分公款,虽在没经过业主大会表决情况下,也是“符合业主倾向和政府指导性文件要求的”,但黄比别人多领取的400元/月,证据不足,应予归还。据此,法院判决黄某退还每月多领取的400元,并追回擅自支付的21807元。不过,黄某对此判决并不服,认为是只需业委会内部讨论通过即可。
  
  说法
  
  法律授权不足 需“社区立宪”
  
  在广东,业委会最早可追溯至1991年的深圳万科天景花园,这个中国首创“业主自治与专业服务相结合”的模式,被纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》并在全国推广;在佛山,2001年业委会开始见诸报端,据20 10年佛山市住建局资料显示,五区共10 50多个小区,已成立业委会的4 0 0多个,即佛山6成小区仍未成立业委会。这些业委会走过的路,积累了哪些经验?
  
  南都:业主大会,应以什么样的方式体现?
  
  北京业主自治专家陈凤山:这确是个棘手问题。现在小区的体量太大,由业委会组织在一起开会,不仅是场地上有困难,也根本没法实现。所以几乎都采取书面表决的方式。
  
  南都:这种开放式的程序,要怎样保证其严谨和合法性?
  
  陈凤山:建议表决票一定要编序号、盖公章,票箱也要全程封闭,每天都要录像、封存。至于开票,一定要让居委会到场见证。
  
  南都:部分业主不参与投票怎么办?
  
  陈凤山:民法中有关于“默示”的规定,这种不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以成立。所以,业主公约或小区议事规则中有规定,公告期限内不参与表决就视为同意。
  
  南都:如何看待关于业委会成员有薪酬待遇?
  
  陈凤山:这一直有争议,并分成两派。《物业管理条例》规定,业委会是公益性机构,依法当然不是职业性行为,但在中国搞业主维权成本巨大,大家也认可应有回报。国际上来看,普遍无薪水。但补贴能不能给、给多少,只要且一定要业主大会表决通过,那就O K。
  
  南都:为何一直强调业主公约、议事规则?
  
  陈凤山:是的。我把这称为业主自治必经的“社区立宪”。尤其是目前法律授权不足的情况下,更需要鼓励小区业主们自主地创设规则,以更好地保护社区共同利益。
  
  街区
  
  ●12月10日●南海文化公园
  
  街坊送生果 感激师傅教打拳
  
  南都讯记者钟会先 近日,桂城太极双料冠军黄树标今年为期一月的太极义教正式结束,当晚在南海文化公园举行的“毕业礼”上,有街坊上台即兴作诗送恩师,还有街坊买来水果零食一起分享,黄师傅也向全体学员赠送了教学光盘。
  
  “左手上右手下,左下脚弧线开。”10日晚,黄树标仍像往常一样在台上教授太极拳,台下80多个街坊,有板有眼地认真学习。最后一节课,一对白发老夫妇搀扶着走上讲台,激动地说,自从练了太极后,精神好很多了,现在也不用拄拐杖了;来自桂城中心幼儿园的9名老师说,希望能学以致用,回去教给孩子们。学员们有人买礼品,有人买了箱水果,还有一名企业老板还送来几十袋零食,与全体师生一同分享。
  
  “这一届学员有80多人,是有史以来办得最成功的一次。”黄师傅太太谭怡高兴地说,学员们来自佛山各区,有的甚至从松岗、大沥、南庄一带赶来,一直坚持。毕业礼上,黄师傅特意刻了150多张太极教学光盘,送给每一个学员。
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