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    论物业管理与物业管理服务的区别

  • 发布时间:2014-09-25文章来源:本站原创  |  浏览次数:795

论物业管理与物业管理服务的区别

谢凯   刘洪湘

 

目前,随着《物业管理条例》(以下简称《条例》)的颁布和实施,业界人士对“物业管理公司”是否要改名为“物业管理服务公司”而爆发了一场争论,起因是《条例》有关条款规定“物业管理公司”从事的是“物业管理服务”工作,有的地方则表达为“物业管理”,在同一部法规中出现两种不同的表述,的确是立法者在措词上不够严谨。有人则认为管理就是服务,物业管理和物业管理服务是站在不同角度的说法而已,两者并无多大的区别,故不用改名。笔者认为,物业管理和物业管理服务是有严格而本质的区别,两者不可混为一谈;同时,对它们进行区分也有利于我们依法办事,贯彻执行新条例。那么,物业管理和物业服务到底有哪些区别呢?我认为应从以下几方面来探讨: 

一、法律性质不同 

众所周知,物业管理是派生于建筑物区分所有权的一种准物权(在区分所有权中叫成员权),是购买了不动产的业主们的法定权利,是业主们对一定区域内的共有物业的使用与管理的自治权,它因不动产的存在而存在,因不动产的灭失、买卖、赠送而消失;而物业管理服务产生于服务提供者(物业管理企业)与业主或业主大会的合意而签订的物业服务合同,依合同的生效而取得,因合同的到期而消失,是一种典型的债权。 

二、权利主体不同 

新条例规定,物业管理活动中的一切权利属于业主,也就是说物业管理的权利主体是业主和由其组成的业主大会,即使选聘了物业管理服务企业,物业管理服务企业处于被管理、被监督的地位;而物业管理服务活动中的权利主体是物业管理服务企业,业主和物业服务企业的员工则成了义务主体,业主承担的是支付服务费的义务。 

三、参与主体不同 

物业管理活动的参与主体有建设开设商、政府房地产主管部门、业主、房屋认购人、租户、居民委员会等单位和个人,如果有聘请物业管理服务企业或专业服务企业,则两者也属于参与主体之列。而物业管理服务活动的参与主体主要是物业管理服务企业及员工,如有单项业务外包,专业服务企业及其员工也属此列。 

四、涵义不同 

根据新条例第二条的规定,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业(使用物业服务企业一词更恰当)按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。该条例明确规定了物业管理是业主的活动,业主居于主导地位。另外,结合新条例的其他条款,我们不难发现广义的物业管理至少包括了以下内容: 

1、成立业主大会筹备组,筹备召开业主大会; 

2、选举、更换业主委员会成员,制定业主公约,制定业主大会议事规则及其他物业管理方面的规章制度; 

3、选聘、解聘物业服务企业; 

4、决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

 5、监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同;

 6、监督业主公约、物业管理规章制度的实施; 

7、对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序;(在没有选聘物业服务企业的情况下,业主进行自我服务,此时的物业管理与物业管理服务是合二为一的) 

8、决定是业主自我服务还是聘请物业管理服务企业、决定对选聘物业管理服务企业实行费用包干制还是佣金制。 

9、决定公共场地用途与规划的改变。 10、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的活动。 

物业管理服务则是物业服务企业根据物业服务合同的给定,而提供优质服务的行为,主要内容就是“对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序”。很显然,物业管理服务和物业管理虽有联系,但在内涵上是有相当大的区别。 

五、发生的概率不同 

物业管理的发生是必然的,只要一个物业已存在,就必然存在着物业管理;而物业管理服务则不然,它只是有可能发生,当业主们不愿意或没有能力进行自我服务时,就需要物业管理服务的参与,物业管理服务的发生才成为可能。 

六、制止物业使用人的违章行为时所能使用的手段和措施不同 

物业管理活动中,业主大会能通过制定业主公约等规章制度约束业主和非业主使用人的行为,可通过批评、收取违约金、向主管部门投诉、向人民法院起诉等多种手段和措施来制止;而物业管理服务活动中发生此类现象,作为服务者只能委婉地劝阻,无任何强制措施来制止,同时由于违章行为与物业管理服务企业之间没有直接的利害关系,物业管理服务企业无权向人民法院起诉(除非业主大会授予其权利) 

七、对象不同 

物业管理的对象除了物业之外,还有物业使用人、管理人、和服务人的行为;物业管理服务的对象只有人,即业主和其他物业使用人,即使对物业的维修、养护、管理,其服务的对象仍然是人而不是物业。 

八、经营范围和收益来源不同 

依新条例规定和实践可知,物业管理的经营范围包括对共有物业的管理和经营,除了内部的专项维修基金、业主交纳的物业服务费之外,还有共有物业的经营收入如停车场收入、外墙和楼顶的广告收益、商铺租金收益等都属于物业管理收益来源。而物业管理服务的收益来源只有物业服务活动的酬金,除非业主大会授权,物业管理服务企业是无权经营共有物业的,更不能获得其收益。 

从上面几点可看出,物业管理涵盖了物业建成之后的所有活动,物业管理服务只是其中的一个方面,虽然在某种条件下会出现重合的情形,但两者的区别是显而易见的。区分物业管理和物业管理服务的重要意义在于:使物业管理服务企业摆正自己所扮演的社会角色,增强服务意识,全心全意地为业主服务,提升自己的服务水准,这样更有利于物业管理服务行业的健康发展。物业管理的核心是业主们自治自律和专业化的物业管理服务相结合,随着业主们的维权意识的加强,物业管理作为一种自治权迟早要归还给业主,物业管理服务企业要回归于其本来的服务角色。因此,区分物业管理和物业管理服务不仅是理论上的文字游戏,而且有着十分重要的实践意义。 

 

                           (摘自《物业管理信息》)
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