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    入不敷出 物业公司集体“退潮”

  • 发布时间:2013-11-21文章来源:大洋网  |  浏览次数:1085

    什么是物业管理?拿着手电巡逻的保安大爷、穿着制服打扫过道卫生的保洁大妈,还有维修电梯的小伙子、保修电路的老师傅……在很多人眼里,物业管理已经成为小区生活的一部分。

  不过,上海物业公司目前所遇到的窘境引起了外界关注—从2012年开始,上海已经有220多家物业服务企业主动退出小区的管理,部分老式公寓小区不得不由业主自行管理。

  文/记者贺涵甫

  实习生吴超

  有苦难诉 物业公司“进退两难”

  从2012年开始,上海已经有220多家物业服务企业主动退出小区的管理,物业集体“退潮”,只留下业主“独守空闺”。

  没有了物业,小区安保、卫生、绿化等岗位空缺,直接影响了小区居民的生活。一些小区业委会不得不亲自出马,四处招聘。

  数据显示,目前,上海共有住宅小区10800多个。其中,商品房住宅小区5500余个,售后房住宅小区近5300个。上海现有有资质的物业公司达到2500家,小区的物业管理覆盖率达到97%。而从去年下半年起,八成涉足售后公房、中低档商品房的物业公司出现了进退两难的境遇。

  “年年交物业费,但都不知道物业费都用在哪里了?”“年年要求涨价,服务水平又没有提高,涨什么涨!”谈起物业,很多小区居民满肚子牢骚。面对居民的埋怨,物业有时也是哑巴吃黄连,有苦说不出。

  一方面电梯保养、线路维修、社区治安等幕后工作并不常为居民所注意,一定程度上造成了居民对物业的误解,出现诸如“除了收停车费,物业都不知道在忙些什么?”的观点。另一方面,物业原本的工作可简单归类为保洁、保安、保绿、保修四项,但在实际操作中,物业往往成了“全能保姆”,增加了如代收快递、违章搭建的投诉处理,开发商遗留的质量问题的解决等的额外的工作。

  责任交织 物业与业主矛盾多发

  日前,本报记者来到位于上海杨浦区五角场附近的一个老式小区,小区的物业公司负责人薛先生告诉记者,上海大部分物业公司都处于亏损状态,原因很简单:入不敷出。“相较于成本的快速增长,物业费的提升和政府的补贴都只是杯水车薪。”

  老薛算了一笔账:上海市去年上调了公有住宅售后物业服务收费标准,希望逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨。但是,仅就管理费、保洁费和保安费这三项费用来说,平均每户每月收费标准上调约10元,但这几块钱的增长只是物业运营成本的零头。而占据成本七成左右的人力成本却大幅增加,今年4月1日起,上海劳动者月最低工资标准从1450元调整到1620元;小时最低工资标准从12.5元涨到了14元。

  此外,物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体,权利义务关系复杂,边界模糊,成为矛盾多发地。

  记者在采访中了解到,居民一般都认为小区治安应由物业公司承担。然而,从责任划分来看,物业公司和居委会一样仅有协助维护社会治安的权利,维护治安的权利只有公安局拥有。但目前小区与治安管理相关的设备,如“监控探头”等都是物业公司安装的而非公安局拨款安装,这部分的钱最终都会落在业主的头上。

  专家:

  不合格物业退出是趋势

  成本的急剧上涨、价格调整机制的缺失、缺乏高素质的专业人才、行业责任边界不清等,导致大部分物业公司都在生存的边缘挣扎。

  “物业公司退出老旧小区的管理是市场化的必然趋势”,中国业主大会研究会秘书长刘生敏表示,如物业公司无法提供专业化的服务,那逐步培养业委会来接替未尝不是一件好事。

  “我认为,物业管理公司退出越多,物业管理行业的改革就会更顺利。”刘生敏说道。

  “政府可给予业主委员会协助和指导,培育他们具备市场选择和运作的能力”,专家表示,在这场物业与业主博弈的游戏里,政府也承担着不可或缺的角色。

  物业公司退出后,业主该如何面对呢?刘生敏认为,业主要自我管理,“这就需要业主中有热心人。让他们带头,让小区形成良性互动,把小区的建设搞好。最后建立主体意识,市场消费意识、自我管理的意识”。

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