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新闻论坛

    谢家瑾会长谈物业管理与“智慧社区”建设

  • 发布时间:2013-09-13文章来源:中国物业管理协会   |  浏览次数:1006

  ——在扬州物业管理年度论坛会议上的讲话

  这次论坛选题“智慧社区”是我的建议,是基于一种紧迫感。今天一天的会议非常成功,6位主题发言和下午的互动都非常精彩。对一些问题认识有分歧和讨论中的争议很正常,如果大家的认识都一致了,我们就没有必要开论坛会了。我在“谈物业管理与‘智慧社区’建设”一文中提到:“近几年,‘智慧城市’与‘智慧社区’建设引起了各方面关注与一批物业企业的积极参与。但总体看,对‘智慧城市’和‘智慧社区’的认识还处在百花齐放阶段,工作的推进也还在探索中。最近我对有关问题做了一点研究,说实话并没有找到成熟答案,只能把自己的一些粗浅认识写出来抛砖引玉,希望在扬州会上,能听到更多高见”。下面,谈几点参加了一天会议的感想和认识。

  一、什么是“智慧社区”

  我在“谈物业管理与‘智慧社区’建设”一文列举了四段自己认为较为妥帖的“智慧社区”的解释,因时间关系,在这里我只把其中一段拿出来和大家分享。

  北京大学教授、博士生导师朱跃生认为,智慧城市是城市信息化的高级阶段,是现代化城市建设及可持续发展的新模式。智慧社区是智慧城市实施的重要环节,它以“智慧社区服务”作为切入点,通过建立智慧社区物业及智能化综合服务管理平台,为广大市民提供社区医疗、社区养老保健、智能交通、电子投票、宽带通信、环境监控、水电气自动抄表、安防监控、食品安全溯源推送、邻里互动、社区文化及教育、新媒体推送、智能家居、电子支付等服务,既提高城市的综合管理水平,又提高民众生活的品质。

  关于“智慧社区”的解释有很多,我想当前大家对“智慧社区”有个总体了解即可,不必纠缠于哪个解释更加准确。

  二、物业管理对“智慧社区”建设的参与

  物业企业要不要,能不能参与“智慧社区”建设,是这次会议研讨的主要问题,今天的几个主题发言应该有很强的说服力和针对性。关键是我们对这股潮流是否“看得见,看得起,看得懂”。我个人的观点是鼓励有能力的企业要关注,要参与,也相信我们的品牌企业能参与,能成功。

  深圳市住房和建设局今年4月发布了“推行‘智慧社区’建设试点工作方案”,提出年内健全完善“智慧社区”建设技术规范和推广模式,完成30个小区“智慧社区”建设试点。通过“智慧社区”建设提升小区物业管理服务水平,提高业主生活质量;积极探索社区管理新模式,促进物业管理创新发展、转型升级。

  万科物业去年牵手华为公司共建了“智慧社区联合实验室”,万科青岛小镇项目的业主在当年最先体验到智慧社区解决方案带来的生活方式改变:邻里间可免费视频通话,业主与小区出入口岗亭可直接对话;业主可在社区服务平台上选择自己需要的服务,可使用立体式居家防盗系统进行远程手机布撤防;无线定位系统的建立,既实现了对访客的实时跟踪管理,更能提供对老人、小孩的随时监护。社区商业、智慧医疗、智慧教育、EBA远程设备监控等服务的逐步升级,使居住在万科社区的业主更趋近安全和幸福状态。

  深圳中信物业在红树湾项目开展的“智慧社区”试点,与网络运营商合作打造的深圳第一个WIFI全覆盖小区,将高端个性化“铂金管家”服务和“家e通”智能服务终端“EPAD”结合,通过智能物业服务终端业务范围的不断扩大,满足业主衣、食、住、行等方面的需求,让业主充分感受到科技与服务相结合带来的魅力,享受舒适便捷的中信生活方式。

  深圳彩生活服务集团去年9月与中国光大银行联合推出了“彩生活e卡通”,以深圳为示范地区,共同打造新型智慧社区。围绕社区管理、公共服务、智慧微商圈,实现了小区内与周围商圈一卡通。业主持有的“彩生活e卡通”除了具备银行借记卡所有功能外,更通过IC芯片实现了包括电子账户、小额支付在内的金融功能,以及包括小区与停车场门禁在内的生活应用功能,还可在加盟彩生活服务平台的便利店、超市、网上商城等集群化服务平台上刷卡享受折扣消费,并获得积分奖励和银行提供的增值服务。

  “碧桂园智慧社区”目前开通了在线购物、智能安防、管家服务、物业服务、便民服务、家庭百科、休闲娱乐及可选配的智能家居等八大平台。业主可在电视机、智能手机、电脑终端上在线购买送货上门的蔬菜、食品、日用品等;可通过智慧社区云终端,调取小区安防视频在家观看;可通过智能管家平台预定车辆、送餐、衣物干洗、洗车、收发快递、票务等服务;可在线报修、投诉及与物业企业互动,完成家政服务安排,点播电影、电视剧、综艺节目,获得二手房交易与房屋租赁等中介服务。

  招商局物业设计研发的“到家网”数字服务平台,包括在线报修、投诉等“物业基础服务模块”,文体、生活服务等“社区服务模块”,新闻中心、走进招商会等“行政模块”三个模块。今年5、6月,在深圳蛇口4个小区进行了“智慧社区”“到家网”运营试点,共计3500户业主通过CRM(客户管理系统)实现了95%以上的信息采集和登记率;386户业主通过手机APP客户端、电脑PC、电话等服务终端体验了“数字化”服务;通过“到家网”处理客户服务2816单次。“到家网”的上线运营改变了基础服务的提供方式,优化了服务流程,丰富了客户体验,并为实现现场服务实时监管、办公联动和减员增效提供了可能。

  这次参与到“智慧社区”专题研讨的,还有长城物业、嘉宝集团、常州中房物业、中粮物业、福州永安物业、河南正弘物业、内蒙古维邦物业、河北恒辉物业等一批企业,由于时间关系,不能对他们的经验一一展开点评,希望大家认真研读。

  三、物业企业参与“智慧社区”建设的基础和有利条件

  一是物业管理与社区建设“和而不同、良性互动”的紧密联系;

  二是物业管理与广大业主互相依赖的“鱼水”关系;以上两点是我们参与“智慧社区”建设的基础。

  三是业主不断增长的物业管理需求,对传统物业服务形成挑战,并给我们拓展延伸服务带来商机;

  四是物业企业近几年遇到的成本快速上涨与服务费价格调整机制的缺失,以及招工难两大主要困难,激发起对劳动密集型、简单服务提供者现状,以及对死守清洁、绿化、秩序维护和设备维修四项基础服务定位变革的探索;第三、四两点是一些企业率先参与“智慧社区”建设的动力。

  五是物业管理涵盖的庞大客户群体形成对社区服务的规模化需求;

  六是网络技术使得集各种社区服务的商业平台搭建成为可能;

  七是由此呈现有关分供商加盟社区服务商业平台的热情;

  八是金融机构的积极参与,对物业企业介入社区服务集成运营形成支撑;以上四点是物业管理参与“智慧社区”建设的有利条件,做得对路,能获得社区资源的整合与受益权。

  九是物业管理向现代服务业转型升级的内外动力;

  十是品牌企业实现管理流程再造、品质提升、进一步做大做强的可依托途径。

  四、推进“智慧社区”建设应注意什么

  一)既积极又冷静,切忌一哄而上

  正如来源于赛迪网上“智慧社区现状与趋势”一文指出的:目前智慧社区的发展还处于初级阶段,大量结合了物联网技术的社区应用还处于方案或试运行阶段,需求的发掘还不充分;智慧社区的发展很不平衡,主要集中在大城市主要社区;智慧社区产品与技术方案尚不成熟;智慧社区建设标准与规划缺乏;部分系统的兼容性、互换性、开放性差,将给未来系统的集成与数据共享带来很大困难。我想,除了以上这些问题外,还有很多问题需要认真研究和解决。在我和万科集团副总裁朱保全就智慧社区进行沟通的时候,他就提出“这个事情需要投入,每家公司自己做不经济”。

  在智慧社区建设加快兴起,物业企业参与积极性被调动的同时,我们一方面要以热情的态度关注,并结合企业自身情况研究介入的可能和如何介入,同时要保持冷静的头脑,切忌一哄而上。

  二)把握好八个问题

  首先要通过不断为业主提供优质服务来提高业主满意度和信任度,为参与“智慧社区”建设奠定基础;二要全面考虑环境、政策、区域、风险等影响因素,认真研究“智慧社区”建设的不同模式和技术特点,制定适合自己的行动计划;三要考虑目前有些信息技术和手段尚未成熟和定型,且此类技术更新发展速度极快,做好技术选择和集成应用,搭建好“智慧社区”运营平台,是“智慧社区”建设可持续发展的重要环节;四要立足于物业管理水平和效率的整体提高,以及为业主提供优质快捷的延伸服务两个重点,坚持管理与服务两个平台建设两手抓,两手都要硬;五要坚持有所为有所不为,选择好延伸服务的内容,从家政、养老、房屋资产管理等业主迫切需要的项目入手,逐步完善服务类别,扩大智慧社区平台的服务覆盖面;六要做好服务平台供应商和加盟商的筛选,选择品牌知名度高、产品质量有保证的商家来提供专业服务,并厘清各方权责利,完善服务及产品质量纠纷的处理机制,避免因第三方服务或产品质量缺陷导致业主对物业服务企业的不满;七要吸纳金融机构的参与,鼓励企业联盟的出现,打造区域性的住宅小区集群,以足够大的管理规模和用户数量,形成对服务供应商加盟的足够吸引力,降低运营成本;八要在经营绩效和品牌宣传上下功夫,凸显“智慧社区”建设的经济效益和社会效益。

  三)因企而宜,选择参与形式

  物业管理参与“智慧社区”建设,一定要因企而宜,因地制宜。管理规模很大、覆盖区域广的集团型企业,可以创造条件参与和介入“智慧社区”建设。像深圳彩生活管理8000多万平方米、700多个住宅项目,他们能为1万多户业主提供房屋出租代理服务并收获可观的利润;可以主要通过搭建庞大业主群体和所管项目周边业主加入的社区服务电子平台,吸引各类供应商的加盟;可以和光大银行联合推出“彩生活e卡通”。由此尽量减少自身资金投入,降低有关风险。

  而管理规模小的物业企业,要避免不切实际地投入巨额资金去建设电子社区商务网。现阶段通过做好四项服务基础上的线下或简单搭建的线上平台,开展适当的多种经营服务即可。

  四)依托品牌企业,走企业联盟的道路

  提倡以城市为基础,以龙头企业为依托,通过品牌物业企业的联盟形式,整合和做大服务平台,并鼓励中小企业加盟,降低物业企业参与“智慧社区”建设的成本,逐步扩大试点覆盖面。推进中要有整体思路,要坚持不脱离基础物业管理之本,要有所为有所不为,要吸收高素质人才的加入。

  对“智慧社区”的了解还很肤浅,所谈几点很不成熟,一家之言,仅供参考。今天的会议是对物业管理参与“智慧社区”建设的开题,改善行业生存状况和转型升级的道路还很长,希望大家坚持探索,砥砺前行,通过不懈努力去争取胜利。

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