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    物业管理“边缘化”与“苏联解体”

  • 发布时间:2013-06-24文章来源:中国物业之窗  |  浏览次数:1058

  关键语:物业管理一体化商业模式是物业管理行业有生命力的一种商业模式

  我认为,物业管理一体化商业模式是物业管理行业有生命力的一种商业模式,实践中总结出来的成功经验。但被我们自己却过早地扼杀,造成行业过早地面临“边缘化”的致命问题。

  如果说物业管理会走向衰败,甚而最终走向没落乃至“解体”,可以说“敌人”就在我们内部,就是我们物业管理人自己。

物业的崩塌

  从事物业管理十多年,酸甜苦辣百般滋味,已经不再有大悲大喜的情怀了。但对于物业管理的过去、现在和将来,却时时自觉或不自觉地萦绕于心。

  最近,在深圳物业管理研究所举办的“物业管理大讲堂”里,研究所陈所长向行业发出警告:物业管理在行业内部和专业公司的双重激烈竞争之下,物业管理要“边缘化”了。恰巧,几日我看了一篇有关苏联解体的文章,似乎可以将物业管理“边缘化”与苏联解体之间作些联想。

  我在一份文摘杂志上看到一篇关于写苏联解体的文章,读来感触很深。俄罗斯总统普京曾在共青团真理报社现场回答读者的热线电话,当有人提出“您怎样看待苏联解体”的问题时,普京没有正面回答,只是引用俄罗斯家喻户晓的一句话说:“谁不为苏联解体而惋惜,谁就没有良心;谁想恢复过去的苏联,谁就没有头脑。

  我们物业管理二十多年来可以说是在迷茫中走来,一直在探索新模式,展望新的方向,但却似乎从来都没有一个模式确定下来。一度“一体化、企业化、专业化、社会化”的模式(后被简称为三化一招标),是对物业管理发展和企业经营有利的。可没多久物业管理行业内几乎完全把这一体化的模式否定了。特别是都几乎片面地认为,所谓市场化、专业化就是把物业管理项目分包给社会上的诸如清洁、保安、绿化等所谓“专业”公司。但是,如果物业管理公司都把项目分包出去,那么物业管理公司还有多少存在的价值,进而物业管理行业还能够称其为一个行业吗?可笑的是,将本来是物业管理主要服务内容的保安、保洁、绿化等所谓“专业化”了,却又去做别的专业公司做的业务,如配送、租赁、家政、餐饮等等。这真是捧着金饭碗讨饭,丢西瓜捡芝麻,自己把自己盛满饭的锅砸了,又去抢别人的饭碗。

  我想,市场化、专业化的行业发展大方向并没错,但我们要正确地理解,决不是单纯地理解为把物业管理项目分包出去这么简单,而是要物业管理公司在管理服务中致力于技术的专业化、管理的科学化、服务的人性化、标准的规范化,以及专业化的人才队伍和职业道德等。

  如果说物业管理会走向衰败,甚而最终走向没落乃至“解体”,可以说“敌人”就在我们内部,就是我们物业管理人自己。经过二十多年的探索创新,我们成功地创造了物业管理的一体化基本模式:企业化、专业化、一体化和社会化的招投标,简称为三化一招标。从企业来讲就是要逐步从过去的福利时代过渡到微利时代再到完全市场化的企业自负盈亏今天。但现在却片面地把市场化仅仅理解为价格竞争,这导致现在行业出现了愈演愈烈的恶性价格竞争现象,加上物业管理企业把项目越来越多地分包给社会上一些所谓“专业”公司,物业管理企业功能弱化,业务萎缩,我们物业管理人将成为自己的掘墓人!

  我个人认为从商业的角度来讲,三化一招标的物业管理一体化模式,实际上就是我们物业管理行业赖以生存发展的商业模式。商业模式是一个比较新鲜的名词,尽管它第一次出现在50年代,但直到90年代才开始被广泛使用和传播。今天,虽然这一名词出现的频度极高,关于它的定义仍然没有一个权威的版本。Osterwalder,Pigneur and Tucci (2005) 在翻阅了大量文献后给出的定义为:商业模式是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具,用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本(Relationship Capital)等用以实现(创造、推销和交付)这一价值并产生可持续盈利收入的要素。从这个意义来讲,现阶段的物业管理完全符合这些要素。

  我闲来翻阅文摘,有个故事说,在日本有一家公司,专门满足卑微小职员的领导梦。只要你肯出钱,你就可以当一天“CEO”,可以骂人,可以炒人鱿鱼,可以和漂亮女秘书调情,可以签一笔虚拟的上亿美元的”假合同……这一切都是虚拟的梦!物业管理行业也有人在做梦!如果说我们的一些同行仅仅考虑自身的企业利益,而没注意和顾及整个行业的利益,这是很不可取的。皮之不存,毛将焉附。近年来,极个别物业管理企业包括开发商出于炒作或盲目地做秀,非常危险地把物业管理费作为噱头,或减物业管理费,或降物业管理费,或送物业管理费。行业长期流行一种所谓一业为主、多种经营弥补物业管理经费不足的观念。但实践反复证明,这是物业管理企业在物业管理价格不到位的情况下不得已而为之,或只能是在做好主业时,适当做些“副业”。任何一个行业都必须有正常的生存机制及主营收入。作为市场行为,物业管理不仅自身的运作需要成本,应当有盈利,没有任何理由用“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足。如果全靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足,物业管理就成了“副业”及“负担”,物业管理企业就不会有积极性去提高物业管理服务质量。结果必将大大削弱物业管理,受伤害的最终还是广大业主自身。

  还有,物业管理行业出现的同室操戈现象,如今已愈演愈烈。如最典型的是在招投标中,出现了互相压价的恶性竞争行为。有的公司为了中标,报价很低,低出了管理服务的成本价。这种不良的低价竞争不仅扰乱了市场规律,同时还影响了行业的发展。这种低价接盘的物业管理公司一旦取得该区的物业管理权后,往往会巧立名目乱收费,更有甚者降低物业管理的服务水平,如不按时对设施设备进行养护,使得一些贵重的机械设备使用寿命缩短,最终既损害业主的利益,也损害了物业管理的声誉。如果把物业管理作为公益事业,政府就应该给予补贴,如果是商业行为就应该遵循等价交换的市场规律。

  普京在竞选连任总统时对自己竞选总部工作人员发表讲话说:“苏联解体是全民族的重大悲剧”,其间“大多数公民一无所获,人们遇到大量问题”;当时存在的问题——文化、语言、宗教问题“本可以在一个国家框架内在新的基础上加以解决”。这表明,普京在经过多年思考后确认,苏联解体本可避免而并非必然,当时存在的危机本可以通过另一种方式加以解决。我认为,物业管理的边缘化也将是行业的一大悲剧。面对可能被“边缘化”或被“解体”,同行们应一起努力,抓住商家是可以创造商业模式的经济发展及企业经营规律,使行业朝着有利行业成长壮大的方向健康发展。

  我认为,物业管理一体化商业模式是物业管理行业有生命力的一种商业模式,实践中总结出来的成功经验。但被我们自己却过早地扼杀,造成行业过早地面临“边缘化”的致命问题。我想正确的态度应该是在坚持的基础上不断地创新完善,而不是全面否定,更不能盲目地鼓吹把项目分包出去这种简单的所谓“专业化”。事实上从消费需求来看,消费模式、消费内容、消费习惯的市场消费需求时可以引导的、创造的。比如美国的麦当劳,价格贵、利润高,但其在我们国内却得到普遍认可。我觉得物业管理只要做好管理服务,给消费者以品质保障,就能像麦当劳一样得到市场的认可、消费者的认可。我们可以想象,如果物业管理企业只为业主提供中介,即所谓整合专业公司或提供专业顾问(保证专业公司履行好合同),这个行业能有多大的运营发展空间,能产生数亿左右产值的企业吗?能有数以千万计盈利的物业管理企业吗?

  世界每天都在上演着一幕幕后悔,面对现实,我们也许无能为力,并不能做些什么将它改变。只是在这一次次的失去中,我们能不能有所悟呢?如果不能流泪,就微笑吧!希望物业管理行业不要让苏联解体悲剧重演!

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