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    轻抹胭脂行业渐变——从温州业主大会法人化谈起

  • 发布时间:2013-06-19文章来源:本站原创  |  浏览次数:1144

  近日,和业内的一个朋友聊起温州鹿城区南塘5组团小区业主大会获得社团法人资格,对于该业主大会成为民事主体后行业规则的调整改变以及物业公司的应变处境,朋友轻描淡写地说,不就是在业主大会兔唇上涂抹了一层胭脂吗,何必大惊小怪?!笔者触动心境,想起一首古词:“我见他斜戴花枝,朱唇上不抹胭脂,似抹胭脂。前日相逢,似有私情,未见私情。欲见许,何曾见许!似推辞,本是不推辞。约在何时?会在何时?不相逢,他又相思;既相逢,我又相思。”如果把物业公司和业主大会比作一对恋人的话,我觉得这首词很好地揭示了两者的关系:若即若离、似近似远、似亲非亲、此消彼长、忽敌忽友、你中有我、我中有你。

物业之窗

  朋友说得也对,业主大会成为民事法人后,真的就像一个有兔唇缺陷的美女,在待嫁之年,由于这个先天缺陷倍遭唾弃,遍寻郎君而不可得,任人欺辱。但是如果这个胭脂能够彻底弥补兔唇缺陷,使得这个美女形象变得完美充盈,楚楚动人,那么不久以后,我们物业公司会逐步经历四个重要的明显变化:群体势力强弱转化、物业利润透明化、行业竞争白热化、企业管理市场化。这四个变化无论哪一个带给物业行业的都不仅仅是阵痛和轻微创伤,稍有不慎,对某些物业公司便是灭顶之灾。

  一、群体势力强弱转化

  社会上流行一个笑话段子,说100个业委会,99个是摆设,剩下1个在为物业公司打工,或者颠倒过来说,1个是摆设,99个在为物业公司打工。说法有点夸张,但是不能否定业委会和业主大会在维护业主利益方面的作用是微乎其微的。大的原因是社会大环境方面法律法规的缺失,小的原因是业委会个别人通过牺牲广大业主利益达到自己的目的。也就是说,物业公司只要驾驭了业委会,业委会就是物业公司成功的代言人,那么该物业项目的物业管理权就像孙猴子跑到如来佛手心里——随便怎么玩,一切尽在掌握中。

  在业主大会没有具备法人资格之前,有几类业委会值得我们警惕。第一类是胆小怕事,无所作为,既不为业主利益着想,也不听管理处摆布,算是无为而治型;第二类是组织涣散,名存实亡,业委会成员各忙各的工作,常年既不开会也不打理业主事务,算是听之任之型;第三类是心怀鬼胎,各行其是,通过物业公司来实现自己的目的,算是为虎作伥型;第四类是狼狈为奸,业委会本身就是物业公司,算是敲骨吸髓型。这四类业委会有一个共性:只要不触及自己个人的利益,或者通过物业公司能为自己攫取利润,物业公司怎么干都行。这样的情况下,物业公司绝对是太上皇一个,无法无天。目前的现状就是这样,即使有很多业主不满,因为构不成民事主体,只能以业主的个人身份和物业公司来打官司以解决纠纷,由于实力悬殊,加上官司周期长、费用高,很多业主无法负担,最后只能望洋兴叹,自认倒霉。物业公司通过自己明显的人力、物力、财力等优势,凭靠店大欺客的胆量,各个击破处于分散、弱势状态下的小业主。

  一旦业主大会成为独立法人,上述情况将出现惊天大逆转。业委会成员的选拔将会真正公开化,暗箱操作的可能性很小,因为单个业主一旦成为执行机构的成员,将会受到个人财产担保制度的法律制约,如果在处理业主或物业公司事务中,出现不公现象,随时都会成为被告,轻者损失财物,名声扫地,重者陷入囹圄,受牢狱之灾。这样一来,那些想从中为个人牟取利益的业主第一时间就被排除在外,一改原来业委会选举踊跃报名的现象,只有那些真正有责任心、具有威望的业主才会被大家选进来,为大家实事求是地办事。这些人组成的业主委员会,因为和物业公司没有了利益关联,能够比较公正地处理业主和物业公司之间的事务,物业公司也就很难通过以往的方法进行拉拢或各个击破,因为采取相关拉拢举动随时都会有被罢免管理权的隐患。面对业主大会的绝对强势阵容,物业公司只能按照物业管理合同约定,通过切切实实的物业服务来保障自己的项目管辖权。这样就引出第二个变化——物业利润透明化。

  二、物业利润透明化

  目前物业管理利润通行的取得方法,就是酬金制和包干制。大部分物业公司对外宣称或者是签订的物业管理合同条款中明确注明的标签是酬金制,也就是物业项目总收入10%的利润。但是由于缺乏明确严谨的监督机制和监管主体对象(目前大多业委会的成员从工作能力、人员组成、专业分工上是明显不胜任的),使得薪酬制最后成为了包干制的代名词。这样就导致很多物业项目为了掩盖自己实际的利润而弄虚作假,要么从不公布账务,要么就形式上每年公布一次,反正次次公布的都是亏损。笔者曾经有机会看过深圳市31个小区的年度财务公示报表,发现这些小区的报表如出一辙,全部亏损,没有一个是盈利状态。和他们物业项目的负责人聊天,无一不是在叫苦叫穷。惟一的区别是,大的物业公司做账亏损小一点,数额在一二万元之间,算是面子上过得去,小的物业公司不仅在管理上存在差距,在做亏损账面上和大公司比也是外行。举数年前一例,一楼盘年收入400多万元,连续五年每年都亏损近200万元,后来连业主都和他们叫板——你们每年亏这么多,赶你们都不走,难道你们是慈善家还是社会福利机构?作假程度可见一斑。

  业主大会成为法人主体后,将会按照一般正规公司来运作物业项目,编制一系列的规章和制度,麻雀虽小,五脏俱全。尤其是对物业公司的薪酬方法和标准将有严格规定,明确是酬金制还是包干制。按照《物权法》责权利的界定标准,估计以后不会有包干制了,只会存在酬金制。因为采取包干制,业主大会的独立法人优势无从发挥,不能对物业公司进行有效监管。对物业公司来说,没有盈利的项目采用包干制绝对是亏损,没有哪个公司是傻子,有盈利的项目业主们绝对不愿意让物业公司任意攫取。管家拿了主人多少钱主人自己不清楚,不符合人之常情,所以不可能再续存下去。酬金制将会使业主大会的优势得到淋漓尽致的发挥。目前物业公司的收入也就是三大块:管理费(涵盖房屋专项维修基金)、停车费、场地租赁广告费。管理费通常是固定不变的,业主们不可控的也就是停车费和场地租赁广告费,而物业公司的利润主要是从这两个方面获得。这样游戏规则就很明朗了,业主大会会明确收款方式:全部监管或者管理费由物业公司收取,停车费和场地租赁广告费两项由业主大会财务部门收后统一保管,每年初对上一年度总收入进行审计来核实物业公司的薪酬金额。如此一来,物业公司的利润将会透明得像空气,是花枝招展还是泪流满面,一览无余。就像词中所说,“不相逢,他又相思;既相逢,我又相思”,物业公司所能做的只能是和业主大会“相思又相逢”在一处,齐心合力,实现双赢。利润透明化后,物业公司之间的竞争将会进一步加剧,这就引出来第三个变化——行业竞争白热化。

  三、行业竞争白热化

  由于物业公司成立的门槛较低,一个小楼盘就可以成立一个小物业公司,所以导致当前物业公司多如牛毛。有一个占地面积不到10万平方米的地方,物业公司达到了近20家,不得不说是个奇观。大家为了争地盘,打架斗殴、相互诋毁拆台的现象层出不穷,政府部门、业主、物业公司都不胜其烦,但是一直也没有找到合理有效的解决方法。业主大会具备法人资格后,这种局面基本上可以得到解决。剃着寸头的黑衣人群体应该不会再集结在某个小区闹事,两家物业公司对峙情况也不复存在,表面看,是两家物业公司在争夺管理权,实质上是项目本身业主们之间的利益争斗。具备了法人资格后的业主大会,本质上已经没有这种争斗的可能性。物业公司只能通过合法的程序获得项目管理权。怎样获得?老话说得好——打铁需要自身硬。只能通过自身的实力才能使自己的管理权得到延续,否则只能是昙花一现,被别的公司取而代之。这样就给物业公司提出了新的要求——企业管理市场化。

  四、企业管理市场化

  撒哈拉沙漠是世界上最着名的干旱贫瘠荒漠地带,不要说人烟,就是小鸟也很难从上空飞过,因为极度缺乏水源。这个历史最近被科学家打破,其实在沙漠100米以下存在着无边无际的淡水海洋,里面各种鱼类丛生,生态环境波澜壮阔。当前的物业管理市场就像撒哈拉沙漠,表面平淡无奇,其实暗地里波涛汹涌,很多物业公司仍然沉醉于20年前的简单模式,认为可以持续百年,躺在原来的经验温床上睡大觉。具有超前意识的物业公司在10年前就开始摸索新的出路了,经过这些年的发展,他们已经开拓出除了收取管理费、停车费、场地费之外的其它经营,他们在努力探寻一条从“物业管理”到“物业经营”的道路。他们明白,物业公司要持续长久发展,必须先他人一步参与到未来物业管理体系的构建,在现有基础上拓展一条新思路,即经营文化的生产、输出新格局,这才是永恒发展的王道。这就对物业企业市场化提出了新的课题和观念,怎么做,就看各个物业公司自个的修行造化了。

  物业行业发展到今天已经30多年了,业主大会成为法人主体,这个兔唇美女终究会变成一个完美女人,从嫁不出去的白头宫女到挤破门槛抢亲的香饽饽,这是个质变。无论物业公司嘴里再怎么不屑一顾,内心绝对在胆战心惊。关键是约在何时,会在何时,在这“何时”以前(这个“何时”不会太久),物业公司的同仁们最好提前做好一切准备。

  (选自《住宅与房地产》杂志2013年5月号)

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