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    张红喜:相信 坚持 爱

  • 发布时间:2013-05-08文章来源:中国物业之窗  |  浏览次数:1160

  一、“业主自治”概念辨析

  “自治”在《现代汉语词典》中的解释非常明确,就是“民族、团体、地区等除了受所隶属的国家、政府或上级单位领导外,对自己的事务行使一定的权力”。

  “业主自治”这一提法出现之前,中国传统与“自治”搭配的除了类似于“广西壮族自治区”这样的“地名配”外,还有“居民自治”和“村民自治”这样的“身份配”。而对照“自治”的标准释义来看,无论是何种配搭,总能找到他们“隶属”的上一级关系单位。比如“广西壮族自治区”作为地方一级政府隶属于国务院,实施“居民自治”的“居委会”隶属于城市街道办一级政府,实施“村民自治”的“村委会”隶属于乡镇一级政府等。

  因此,中国传统认识是把“自治”这一提法当成典型的政治语汇,“自治”本身就意味着政治权力的重新划分,也就是要向上级单位分权。也因此涉及“自治”方面的制度设计,中国向来谨慎,要求必须适用基本“法”这一层级的制度渊源。也就是说,只有全国人大及其常委会才能创设“自治”方面的制度。

  2003年,国务院出台了《物业管理条例》。这个条例在起草过程中专门研究过“业主自治”,本来也想在这方面创设几条崭新内容,但正是基于上述原因考虑,为了规避出台风险,最后连“业主自治”这个提法都没能出现在正式条款中,而是用“物业管理是业主的财产权利”这样的所谓“立法原则”替代了。

  不仅如此,为了能够“自圆其说”,应对各方打磨,促使早日顺利颁布,国务院的这个条例在后来的正式条款中还特别增加了诸如“业主大会和业委会的决定必须和物业管理紧密相关、业主大会和业委会必须仅限于在物业管理区域内活动”等等限制性内容。

  显然,“业主自治”这一提法属于“自治”配搭中的“身份配”,与“居民自治”“村民自治”的配搭方式一模一样,但“业主自治”这一提法和“居民自治”“村民自治”这两个提法的内容性质也是一模一样的吗?

  我们还是从“业主自治”出现的源头谈起吧!

  20世纪90年代初,邓小平南巡讲话之后,深圳掀起了“二次创业”高潮,各行各业都再次表现出了“特别能改革、特别能创新”的时代精神,尤其在制度创设方面,深圳人大法工委等部门更是充分发挥了“特区立法权”的优势,敢于出台一些别的省份和地区不敢创设、无力创设同时也没有意识创设的制度内容。

  1994年6月,在学习借鉴香港有关规定和做法的基础上,全国第一部行业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》全新颁布,其中就首创了“业主自治”这一法规术语:“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合,属地管理与行业管理相结合的管理模式。”从该条例后面章节内容的设置可以看出,业主自治的形式就是业主大会和业主委员会,而业主自治的内容就是通过住区内业主的民主表决决定聘请、解聘或续聘物业管理企业并由业委会与之签订物业管理合同、商定物业管理内容和价格等。

  “业主自治”这一提法能够在1994年物业管理刚刚从珠三角推向全国时就已出现,起码说明当时业内就已经有人深刻认识到物业管理其实就是业主自己的事,只不过为了迎合当时全社会对于所谓“专业”和“效率”的追求,同时也为了顺利跨越当时业主对于“物业管理”这一新生事物还没有太多认识、参与的积极性还很不够等诸多弊端所带来的发展障碍,业内对此的普遍态度是“认可基本权利,但限制相应行动”,因此深圳1994版条例才有所谓两个“相结合”的管理模式提法。

  其实无论从国务院条例对“业主自治”这一提法的坚决回避,还是从深圳1994版条例对“业主自治”内容的粗线条制定,我们都可以看出,他们从根本上都认为“业主自治”只是财产权利的一种表达,而与政治权力无关。也就是说,业主自治中的“自治”,与词典中的标准释义和“广西壮族自治区”“居民自治”“村民自治”中的“自治”,虽然基本“动作”有可能一致(比如都存在着民主表决方式等),但存在着内容性质上的根本差异。

  这种差异最典型的一个即是:业主自治不像居民自治、村民自治和地方自治需要向上级单位分权,它本没有所谓“隶属”关系的上级单位,它的权力来源只有一个,也就是“建筑物物权”。换句话说就是,人们通过购买房屋成为业主,然后就自然拥有房屋专有部分持分权、共有部分共有权和成员权这三种物权,而所谓“业主自治”就是业主对“成员权”的使用和处置。

  但让人困惑的是,当前很多部门、很多人都对“业主自治”讳莫如深,也有一部分人过度阐释或利用“业主自治”这一术语,弄到很多投身于这一领域的业主都有点概念混淆,也无从下手解决住区内真正存在着的物业管理问题。

  去年6月,首期深圳业主论坛开坛,作为该期内容的主策划,我提出了这样一个主题“业主自治:不可治理的治理”,其初衷就是为了从“业主自治”这个概念的辨析入手,以期引导工作在一线的业主能够正确理解并有效运用这个概念。

  经过公开辩论和实例研讨,首期深圳业主论坛达成的一致看法是:业主自治中的“自治”,意思是指“自主治理”,而业主的自主治理,强调的是在尊重区分所有建筑物物权的基础上由业主共同决定共用部位的使用和管理,包括使用和管理方式。因此,业主自治中的“自治”,并非政治层面的自治涵义,同时“业主自治”也并不等同于“业主自管”,即业主自己管理小区,业主自治与物业公司业务的合法开展也并不存在着根本上的矛盾和冲突。


  二、当前业主自治发展的阶段和困境

  物业管理在我国诞生发展32年来,业主自治经历了业主基本没有物业管理意识、被动接受物业管理消费、大胆质疑物业管理模式、主动维护甚至行使以物业管理权为核心的诸多物权等四个发展阶段,现正处于“维权”的高峰期和“行权”的初始阶段。

  当然,我们也要清醒地认识到,在当前业主权益意识高涨并纷纷付诸行动的同时,业主自治也明显出现了两极分化的现象:一极现象是大部分小区的业主因为各种原因怠于“维权”和“行权”。这类小区从深圳来看,占到全部小区的90%以上(深圳实施企业化管理和服务的小区或大厦约有5000多个,成立业委会的大约占到30%,在这30%小区或大厦中,业委会能够正常、有效运作的估计不到30%);另外一极现象是有些小区已开始理性进入业主自治的高级发展阶段,即开始自由、自主行使小区公共事务的治理权力(即主动行使本就属于自己的“成员权”),并在治理实践和理论方面已总结出了一整套的经验做法和制度文件。比如无锡的春江花园、天津的上谷商业街、北京的美丽园和品阁小区、上海的三湘世纪花城以及深圳的景洲大厦和南天一花园等。

  值得一提的是,上述完全实施业主自治的小区虽然数量还非常少,但已经出现2007年《物权法》所允许实施的小区多元化管理和服务方式,即业主自己管理小区或自主聘请物业服务企业。至于其他人管理的方式已经诞生了相关机构,比如浙江、大连等地已成立了“物业管理师事务所”这样的服务机构,但这些机构开展的业务尚属顾问服务性质,目前市场上还没有发现以这种方式整体管理一家小区的案例。

  去年7月中旬,合肥市一位行业主管部门领导在接受记者采访时,十分诚恳地谈到了当前业委会组织在日常运作中存在着大量难以解决的问题,并由此得出了一个非常刺激业主神经的说法“当前的业委会组织就是一个怪胎”。这一说法一方面非常形象、直白地道出了目前行业对于业委会问题的解决已几近“束手无策”的地步,一方面也在网上引发了一场由业主、企业、研究机构和媒体等各方人士都积极参与的论战。

  综合各方人士的说法,尤其是我本人和来自上海一家物业企业的网友@活力Laogao 在论战中的一些说法,我总结归纳的当前业主自治的困境及其成因如下:

  一是发展非常不平衡——也就是前述业主自治在现实发展中出现的两极分化现象——既存在明显的不同城市之间的区域性差异,也存在明显的同一城市内部各小区之间的绝对水平差异。

  二是推进阻力非常大,困难非常多,这既表现在顶层设计偏颇,现行制度体系偏向于打压和限制,而传统模式力量还很强大,大部分力量又意识保守,倾向于维护现行制度体系,也表现在底层业主力量动员不够,业主参与小区公共事务治理的积极性普遍不高,介入的深度更是非常有限。

  三是从物业管理外部,也就是从整个社会发展角度来看,诚信文化缺失,功利思想主导,契约精神孱弱,法治渠道梗阻,公民意识薄弱;从物业管理内部角度看,旧制度体系紊乱解决不了新问题,新制度创设(包括业主在小区范围内创设的诸如业主代表大会制度、业主监事会制度等)位阶不高又不能对接业内外其它相关的制度体系,同时即便在业主自治活跃的小区也存在着理论水平不高、实践经验不足、自治热忱难以长期保持等问题,导致很多小区的业主自治起步艰难,步步艰难,最后听之任之,直至不了了之。

  三、当前业主自治困境解脱的思维路径和抓手

  说实在话,围绕业主自治的体制机制问题,大家已谈论得太久了,也谈论得很多,从文明学到政治学,从行政、司法、教育到物业行业制度、企业发展模式,从社区治理机制到业主组织运作、业主权利意识等,真可谓“角度多多、内容多多”,但却像一团乱麻,看上去都有理,却“剪不断、理还乱”,非常难以形成有机体系并落地成为具体政策。

  有一种普遍流行的观点认为,目前行业现行制度体系中有关业主自治的法规政策都有,只是因为业主自身(包括业主组织)存在着诸多问题才导致这些法规政策难以执行,才导致业主自治难以顺利推进。

  对于这个观点,我本人明确表示反对,我认为,当前行业制度体系对业主自治来说是一个严重束缚。从表面上看,这个制度体系虽然承认了物业管理是业主的财产权利,并也给了业主成立和运作自己组织的一些权利,但细细考量起来,由于其本质上是推进一元化物业企业发展模式的一贯思路,所以基本在具体执行制度方面是虚化和限制业主自治的推进和发展的。

  正是在这种对业主自治“明扬实弃”的制度体系下,当前业主自治的发展需要业主付出太多太多的努力,同时由于利益格局的问题,业主自治每前进一步,都会在各个关键环节受到不同程度的打压和拖延,这导致目前这项工作简直就像攀登珠峰,一路要和天气、氧气、气压、高山症、个人体力等做斗争,这世界,有多少人攀登过珠峰呢?

  因此,不是业主自治的法规政策都有了而业主不执行的问题,才导致当前的业主自治十分艰难,而是首先从物业行业制度体系本身来说,它就不是一个支持业主自治的体系。我们首先要变革的正是行业制度设立的指导思想,然后要按照便于业主自治的思路去设立一些具体内容条款。

  当然,上述流行的观点也有其可取之处,起码它已经认识到当前业主自治的一个难点的确在业主自身的诸多问题。

  结合这个分析和我本人向来的思考来看,当前业主自治困境解脱的思维路径有两个:一个是解决制度体系问题,一个是解决业主自身问题。

  这两个路径的逻辑关系是这样的:首先,前一个路径属于外在条件的争取,是替业主自治排雷减压、增加后劲;后一个路径属于内在要素的激发,是春风化雨、润物无声的化育工作,需要长期坚持。

  其次,前一个路径经过变革有可能在未来某一个具体时间突然到来,它的最大作用是可以在较短时间内发动并促成业主自治,但最终要通过后一个路径才能真正发挥作用;后一个路径的到来没有具体时间点,只能通过早已开始的一点一滴的累积才能在相当长的一段时间内看到一些效果,因此即使前一个路径不能如愿铺就,但坚持后一个路径的耐心开拓,业主自治的“春天”也最终能够一步一个脚印、扎扎实实地到来。

  第三,它们可以并行不悖,尤其在制度体系变革时,业主自身问题的解决还可以成为制度变革的目标和内容;制度体系变革之后,制度的落地实施和作用发挥,更需要业主自身问题的全面解决。当然,在制度体系全面变革之前,业主自身问题的逐步解决也可以促进制度变革的早日到来。

  从业主自治发展的时间轨迹来看,这两个困境解脱的思维路径及其相互之间的逻辑关系是站得住脚的。

  1993年初,全国开始自觉设计物业管理行业的发展道路和模式,而此时业主自治还没什么动静。当然此时的物业管理发展道路和模式设计就是以企业发展为核心的,然后一直到今天,这个设计体系已相对完善。而今天业主自治的发展已远不是当初还没什么动静那个状态,面对越来越高涨的业主自治意识和行动,以企业发展为核心的物业管理道路设计遂与之慢慢形成冲突,到今天这个冲突已几乎成为双向危机。

  面对同样难以在短时间内就可以立即解决的两个危机,我们总得找到一个“牵一发而动全身”的抓手或突破口吧?找业主自身问题?这是一个需要花费不知多少年才可以真正解决的问题,中国近代以来这个类似问题就存在,我们解决了吗?没有解决,但好像又在慢慢解决当中,总之是找不到解决的时间临界点的。

  好,找制度体系问题,这个要多少年呢?是的,我们一直在问,物业管理二次改革的核心制度问题究竟要用多少年才可以解决呢?这个目前恐怕真没有明确答案,那就退一步想,这个问题的解决总比业主自身这个涉及面更广的问题的解决所要的时间更短吧?这个问题若解决了,至少可以减轻那些积极业主行权的压力和障碍吧?

  同时在实施物业管理二次改革,尤其是在制定新的制度体系时,一定要结合历史和国情,分步骤、分阶段、分地域、分小区来执行。那些业主活跃的小区,为什么不可以让他们轻松的按照自己的意思来自治?那些因各种原因业主暂时还不够活跃的小区,为什么不可以迁就现在的企业化物业管理模式?

  我本人现在越来越意识到,无论从企业自身发展的角度,还是从业主自治的角度来看,现在物业行业的最大症结还是现行制度体系。这个体系太封闭,不符合时代发展的新精神和新要求。这个封闭的制度体系一松动,就像打开了物业管理发展的“死结”,像什么市场价格机制、服务评价标准以及业主自治等许多已僵化多年、难以解决的问题就都被激活了。

  当然,这个封闭已久的制度体系变革一定要有宏大的格局和情怀,要对多元化的物业管理发展模式有全面估计,要符合物业管理本质,满足业主对于物业管理的绝对话事权。

  近年来,我一直在内心审视所谓“北京物业管理新政”的问题。从思维路径的变革来说,北京2010年掀起的制度体系变革,在全国物业行业绝对是第一个大胆吃螃蟹的“人”,之所以现在动静不大,原因很多,但主要有三点:一是缺乏更高层面的政策和制度支持;二是业内无所不在的各种“抵触”,尤其是大多数的企业和基层一些行政部门还没有转过弯来;三是业主力量动员不够,业主自身问题的解决还不够全面和深入。

  当然,要具体分析和评价北京物业管理新政,既需要一定的篇幅,也需要一定的时间,目前时机仍然还不成熟,但起码从中我们可以获得一些启示:制度体系的变革问题虽然艰难,但慢慢一定会在某个时间点解决,而接下来制度落地实施的问题更为艰难,这是要有长期奋斗的一代甚至是几代人才可以做到的!

  四、重新审视和学习借鉴香港经验做法

  最近,英国特许房屋经理学会亚太分会的两位负责人来我工作的单位拜访。他们两位都是香港业界资深人士,都有着30年左右的从业经历,对内地物业管理的发展非常了解,几乎可以说是看着内地物业管理“长大”的。我们在谈完双方即将展开的一些合作事宜之后,我十分诚恳地求教于他们:香港的物业管理究竟是怎么运作的?香港的业主组织究竟是如何当家作主的?香港的同行究竟是如何看待内地物业管理及业主自治的发展的?

  据介绍,香港业界对“物业管理”的一个基本共识是:“这显然是业主自己的事,我们只是受雇于业主、替业主打工的。”

  香港物业管理项目和内地一样,有大有小,但最大的也就5000户左右,最小的就是一栋高楼,项目体量普遍没有内地那么大。

  香港的业主组织有3类,一类是有法人资格的业主立案法团,这主要存在于私人楼宇(也就是大陆的商品房小区);二类是业主委员会,与业主立案法团相比,仅仅是没有登记为法人,但权力几乎一样,这既存在于私人楼宇,也存在于居屋(政府建设的用于出售给个人的房屋,不能参与市场流通,退出时政府要回购);三类是业主联谊会,既没有登记为法人,也没有什么权力,只是一个意见咨询机构,这主要存在于公屋(政府建设的只租不卖的房屋)。

  业主立案法团在香港10万多栋楼宇中所占比重非常小,不到10%,这个比重且在逐年下降,原因是业主担心会因此承担更多的管理责任;业主委员会成立的相对就多一些,但最多的还是业主联谊会。

  香港业主参与物业管理的积极性也不高,只是在出现累及他们个人利益的时候,业主才会抽出时间关注一下物业管理。这一特点与内地业主几乎一模一样。

  香港参与业主组织的人也是不拿薪酬的,对于物业管理财务的监督,无论是业主立案法团,还是物业管理公司,香港的廉政公署都发挥了重大作用。除此之外,业主组织的运作并没有任何其它特别的监督手段。

  香港物业管理普遍采取的是佣金制,并没有什么包干制的说法。业主组织主要是通过严格的年度预算来控制小区或大厦物业管理事务的开展。也就是说,预算编制在香港的物业管理是一件很重要的事情,预算一旦编制好并经业主组织通过后,具体实施物业管理的机构就必须严格按照这个预算来执行。业主组织有聘请专业财会人士来做年度预算的案例,但更多的是由业主中拥有财会从业经历的人来做这个预算。任何业主都可以在工作时间内咨询或查阅物业管理的任何账目。

  谈到内地物业管理的发展,这两位资深专业人士指出,内地物业管理的专业性还有待进一步加强,尤其在写字楼和大型设施的管理上,内地与香港还是有很大的差距。至于住区的物业管理,香港的一个问题是泛政治化,很多议员十分看重社区的选票,于是十分关注社区的物业管理事务,这会给社区物业管理带来很多专业以外的麻烦;内地的一个问题是泛利益化,很多单位和个人好像都在社区找到了自己的利益诉求点,因此都在不遗余力地向社区伸手,令到内地的物业管理发展陷于利益纷争的漩涡难以自拔。

  最后谈到内地业主自治的问题,他们感觉现在这个话题在内地已经变得有些复杂有些面目模糊了。依据他们多年从业的经验,这类问题的解决方法其实很简单,一是牢牢树立业主就是物业管理的主人地位,这个地位不见得要有法人身份,关键是要落地生根,给业主绝对的话事权,比如直接或间接掌握项目财权;二是业主要树立正确的物业管理消费理念,首先要尊重专业人士、专业机构的专业建议,尊重物业管理从业人员的劳动,其次要真正明白“一分钱一分货”的道理,物业服务费并非越低越好;三是在项目管理中严格执行佣金制,严格做好预算管理。

  结语:相信·坚持·爱

  对比香港的具体实践经验和多年来我本人对业主自治的思考,我发现找寻当前业主自治困境的解脱对策其实简单,那就是正本清源,彻底理清物业管理的关系,真正把物业管理的话事权交给业主。

  而鉴于中国的政治制度和法治环境,这个话事权的转移,需要从变革现行行业制度的指导思想开始,需要制定详细、切实的条款内容及其配套政策。而这个制度和配套政策最终要坐实的其实是要将物业管理的财权完全交由业主及其组织掌控,同时在具体的项目管理中摈弃所谓的“包干制”,完全采用“佣金制”(相当于内地的“酬金制”)。

  至于业主组织法人地位的问题,其实只是业主组织的一个形式问题,它的目的也只是最终确立并有效行使业主的话事权。因此这个法人地位问题的解决,并非业主的必须选择项。

  只要努力做到上述这些围绕业主话事权而采取的制度举措,其余问题的解决,就只是一些技术环节的问题,业主及其组织自己可以亲自去做,也完全可以交给专业人士或专业机构去完成。

  至于业主动员的问题,不仅仅是香港,全世界都在遭遇着这个业主参与性不够的问题,我想,只要在相关制度设计上充分考虑到这一点,这个问题就不难解决,其实这仍然是属于技术环节的问题。

  看到这里,肯定有人会问:“当前业主自治困境的解脱对策真就这样简单?”对此,我的回答是非常肯定的,但前文我已说过“结论是简单的,但关系是复杂的”,而中国的许多事情,往往就是败在错综复杂的关系网中的,因此必须要小心清理围绕在物业管理周边的诸多关系。

  2004年初,我曾撰文分析过“物业管理的五大逻辑力量”这个概念。所谓“逻辑力量”这个提法,无非是想说明围绕物业管理的五大阵营,即业主、物业企业、开发企业、政府各级主管部门相关部门和相关各类中间机构以及除这之外的社会各界等,他们之间的关系看似松散,但其实是非常密切的,并且都和物业管理的发展高度相关。我们要确保社区和谐永续发展,确保住区业主幸福常在,确保业主自治能够正常进行,就必须把这五大阵营当作一个逻辑概念来系统分析,并在实践中合乎逻辑的把这些力量有机的整合在一起。

  有朋友和我讨论过“物业管理的五大逻辑力量”这个提法,认为我基本算是一个“骑墙派”,喜欢折中和妥协。我说不然,因为我是行业边缘人,所以看问题可能更为超脱一点。如果硬要找我的立场,我只能说我是站在行业宏观的立场,主要是谋求行业回到各大逻辑力量对立统一的局面。这需要各大逻辑力量的本位回归,需要打破僵化的封闭发展模式,需要平衡各自的权利义务,需要大家各自站在各自的小立场进行全面深刻的反省。

  今年3月28日,为追踪深圳景洲大厦地陷事件,我来到为该大厦提供物业服务的专业机构——深圳市之平物业发展有限公司,探寻该公司是如何处理在此次地陷事件中因紧急救援而不幸殉职的保安的。在获得令人感佩的答案后,我看到该公司在墙上贴有这样几个描述其发展理念的大字“相信·坚持·爱”。彼时彼景,这几个充满人文关怀和顽强精神的大字一下子让我联想起如今尴尬纠结的行业发展形势,联想起如今还举步维艰的业主自治。我感觉这几个大字无意中道出了彻底解决这两个问题的关键“密钥”。

  我相信物业管理最终会回归到本质,相信物业管理五大逻辑力量最终会各归其位,相信业主自治在实践中最终会有更多更合乎其本质、更合乎时代发展精神和项目专业要求的表现方式。

  我坚持倡导变革物业管理现行制度体系,倡导坐实业主自治对于物业管理发展的主导权;我坚持业主自身问题的解决需要发扬“水滴石穿”的韧劲,需要一代又一代人的不懈努力;我坚持高擎“更开放、更自由、更专业、更幸福”的物业管理“火种”,继续游走在“乱石山岗投筑的物业管理城寨”。

  就像去年的那一天,我在电话中对物业管理的一位行尊说,我不惮于在网上写文章批评你,其实这背后一切都源于“爱”!

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