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    物业管理实践中若干问题的法律探讨

  • 发布时间:2013-11-30文章来源:本站原创  |  浏览次数:1070

物业管理实践中若干问题的法律探讨

吴怀玉

物业管理在我国是一个新兴的行业,随着住房制度改革的进一步深化和城市化进程的加快,物业管理行业进入了一个快速发展的新时期。在管理的方式和内容方面与过去的房管所、单位的后勤部门等有很大的不同,从单一管理到目前形成了包括房屋及相关设备维修养护、小区治安保卫、环境保洁、绿化养护、居民服务等综合管理服务模式,从政府部门、单位内部管理到社会化管理,从无偿享受到有偿服务。物业管理对促进国民经济的发展以及人民群众生活质量的提高发挥了积极而重要的作用。

但我们也应看到物业管理行业还存在不少问题,表现在以下几个方面:一是观念滞后;二是法律关系不清;三是市场机制不健全;四是从业人员素质低,人才缺乏;五是建设管理不到位,后遗症比较多;六是管理职责不明晰。从现在的形势来看,矛盾越来越多,有些地方已经影响到了居民的正常生活和社会的安定。这些问题不解决,必然影响到物业管理行业的发展和改革的进行,也给社会的稳定带来隐患。

2003年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》,2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》,2007年10月1日起执行修订后的《物业管理条例》。认真贯彻落实《条例》精神,实事求是,与时俱进,寻求符合国情的物业管理方式,使物业管理走上良性循环的轨道,根本出路就是建立和完善物业管理的市场机制,加强政府对物业管理工作的检查监督,鼓励专业机构介入物业管理。在实际工作当中我们也发现还有法律法规未涉及到、相关法律表述不一致和法律法规的规定与实际情况矛盾的地方,这里进行简单探讨。

一、        什么是物业管理

这看似个简单问题,然而却是个重大概念问题。因为他涉及到法律要规范的领域问题。

l  定义一:

第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

——《物业管理条例》

定义二:

第二条 本办法所称物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

——《北京市物业管理办法》

 

上述两个定义,主要区别是要不要选聘物业服务企业,实质是要规范物业管理行业还是规范物业服务。物业管理条例中所说物业管理是指物业管理行业,北京市物业管理办法中的物业管理是说具体物业服务。

从《条例》定义出发,只有业主选聘物业服务企业,按照合同进行的物业服务才是物业管理,才适用物业管理条例。其他情况可以参考《条例》,但不能用《条例》来约束当事人的行为。

那么对于一个物业区域,什么情况下要进行物业管理哪?

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

——《物权法》

第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

——《北京市物业管理办法》

 

目前的法律法规中并未规定物业管理的适用条件,在实际工作中除了由专业物业服务企业管理的之外,有单位自己管理的,有开发商成立物业公司管理的,有居委会管理的,近来还有业主自己管理的。由此带来许多问题,简单套用物业管理的法律法规并不能解决问题,反而使监管者处于被动,因此明确物业管理适用条件是贯彻物业管理法律法规的前提。

物业的形态多种多样,小区、别墅、写字楼、机关、医院、学校等等,他们需要物业服务,但是不是都要实行物业管理哪?是不是都适用物业管理法律法规哪?由多个业主组成、具有一定规模、共同使用设备设施及资源的建筑区域,为物业管理区域,物业管理区域必须实施物业管理。在这种条件下,按照条例中的物业管理定义,才能规范人们的行为,即由业主大会成立委员会,公开选聘物业服务企业,签订服务合同,实施物业服务。政府监管部门对这些环节进行检查、监督、指导,对违反规定的行为进行纠正和处罚,维护市场的公平公正,保证有序进行。

二、        物业管理合同主体

条例中对物业管理的一个重要概念就是“业主”,按照前面讨论的物业管理适用条件,它不是一个,而是多个,几百个,上千个,如何统一全体业主的意志规范业主的行为是做好物业管理的基础。条例中对业主大会和业主委员会做了详细规定,但是对于业主委员会的法律地位和业主的违约责任没有规定。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

——《物业管理条例》

《条例》第十五条第二款规定业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,按照《合同法》第二条规定,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。业主委员会既不是自然人,也不是法人,如果归类到其他组织,要按民政部门的规定办理相关手续,现行的法律没有进行规定,实际中也没有要求。因此业主委员会不应该签订物业管理合同,它也不具有相应的民事权利能力和民事行为能力。事实上,物业管理合同大多是每个业主单独与物业公司签订,而矛盾也就由此开始了。

首先,对于成百上千个业主如何统一意志,形成一致意见,并对所有业主具有法律效力;《条例》第六条、第七条对业主的权利义务进行了规范,但过于泛泛,缺乏实效性。如参加业主大会会议,行使投票权,没有明确要求,实际上大多数的小区业主大会业主都没有参加。所以仅仅说“参加业主大会会议,行使投票权”不行,应规定“不投票视作同意”

其次,业主不执行业主大会规定,具体处罚措施没有,要增加;管理公约具有法律约束力,违反公约要有罚则,并且不能让物业公司来执行。

第三,业主不缴费如何处置。条例规定业主按时交纳物业服务费用,没有规定交给谁,不交、延迟缴纳应该承担什么责任。

三、        物业服务的标准及物业费的缴纳

解决这些矛盾,就要规范物业服务标准、物业费的构成及费用的缴纳和使用。

第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

——《物业管理条例》

第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

——北京市物业服务收费管理办法(试行)

 

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合。

——《北京市物业管理办法》

要确定物业服务费用的价格,就必须先明确物业服务标准。物业服务标准是什么,包括那些方面?

l  人员素质:物业管理服务主要是由从业人员来完成,人员的素质水平高低不同,服务的效果也不一样,针对不同的项目,要用不同素质水平的人员来服务,人力成本也不同。

l  仪容仪表:除了对人员的素质要求不同外,对人员的形象、身高、作业服装的配置等方面也有不同的要求,它体现了物业管理服务的形象品质,满足业主体现自身价值的需求。

l  服务方式:具体工作如何完成并非只是一个结果,过程也非常重要,通过对过程的设定来展现作为物业管理服务人员的水平,如服务机构配置、提供服务时间、服务响应速度、作业完成时效等。

l  设施配备:物业管理服务的好坏,和服务设施的配备有很大关系,配备的种类、数量、质量、使用期限直接影响服务水平。

l  作业质量标准:是对具体服务工作的结果的约定,通过细化和量化,达到要求的标准。

所以应当按照上述五个方面因素确定符合业主需求的服务标准,然后计算服务费价格。

北京市物业服务收费管理办法(试行)第八条规定物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业管理企业固定资产折旧;

  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

(一)至(五)项,是物业公司提供物业服务所发生的直接成本,(六)(七)项是从事物业服务所需的间接费用,第(八)项似乎不是很清楚,公用部位和公共设施属于业主所有,是否购买保险由业主决定,公众责任保险受益者是谁?

从上述成本支出内容中看出,物业管理公司是个什么性质的公司还不是很明确,大多数人认为是劳务公司,只是提供简单维修、保安、保洁等劳务服务,所以在成本和支出里对这方面进行规定。然而业主聘请物业公司最重要的是做什么那?应该是对业主的资产进行管理,对业主的生活区域进行综合管理服务,就是要当好“管家”。目前收费形式有两种,包干制和酬金制,但是在成本和支出里面都没有给“管家”的费用,酬金制里似乎包含了管理酬金, 但它是将物业服务的费用提取一部分付给物业服务企业,而不是业主额外付给的,这样必然影响服务质量。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

——《物业服务收费管理办法》

 

物业公司对项目的物业服务,是通过选派管理人员和服务人员来完成的,管理人员的类别和数量各个公司不尽相同,比如某个物业项目,甲公司设了一名专职工程师,记取了工资等费用,乙公司没有设,而是安排了其他人员完成了同样工作,可是按现行规定,却无法记取相关费用。所以,像这种类似的费用应该增加一项“项目管理费”,就是物业公司对服务项目进行技术支持、人员招聘、业务培训、财务管理等的支出,项目管理费为管理酬金的一部分。

物业费的缴纳,要改变目前一家一户缴纳物业费的做法,因为合同的主体是业主大会授权的业主委员会,单一业主向物业公司交纳物业费缺乏依据,《条例》中所说按时交纳物业服务费用的义务,其义务对象并未特指物业公司,应理解为每一个业主对全体业主所承担的应尽义务。所以物业费要归集到业主委员会,由业主委员会统一管理,开设物业费专项管理帐户。物业管理企业根据计划按月上报完成项目和费用结算,对超预算的项目要报业主委员会批准后方可实施,业主委员会审议后向全体业主公布,并按合同约定向物业管理企业支付费用和酬金。对于个别业主未缴纳物业费,业委会可以用其他方式解决,直至用法律手段,按合同规定支付物业费,保证物业管理工作顺利进行,维护大多数业主的权益,同时也避免物业管理企业的正当利益受到侵害。物业公司受业主委托利用物业公用部位、公用设施设备依法进行经营,所得收益按合同约定的比例归全体业主所有,业主大会决定其使用,经营工作的开展,不但可以减轻业主的负担,同时也是物业费的一个保证,物业管理工作能够得以长期进行下去。

四、        责任界定与赔偿

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

——《物业管理条例》

物业公司按照合同约定提供服务,没有达到服务标准按照约定扣减服务费。但是如果业主的人身和财产受到损失物业公司要承担什么责任那?

首先物业公司要承担管理责任,物业公司管理失职造成损失;其次,物业公司要承担操作责任,违反国家规范和设备操作规定而造成的人身和财产损失,物业公司要承担赔偿;此外,物业公司还有承担通报责任,国家要求通报而没有及时通报,延误时机造成人身和财产损失,要承担赔偿。

《条例》第四十六条、四十七条涉及到一部分,但不是很明确,比如管理责任都是什么,即不能把由物业公司承担的综合管理服务职责推卸掉,也不能把应该由社会承担的职责赋予物业公司来完成。

 

五、        监督

1、监督主体

条例规定:国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作

2、监督什么

要保证物业管理服务的顺利进行,需要对物业管理服务当事人的行为进行规范,业主应尽的义务是否尽到,业主委员会的职责是否履行,物业管理公司服务是否达标,这些都应是监督的内容。从环节上,业主大会的成立、业委会的选举、物业公司的招标,物业合同的备案,物业公司的变更,这些都是关系到物业服务是否能够顺利进行的关键环节,抓住重点,充分发挥市场机制的作用,物业管理服务就能有序开展。

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