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    “经济危机”催生物管收支更透明

  • 发布时间:2013-12-02文章来源:晶报  |  浏览次数:1075

    曾经被称为“暴利行业”的物业管理,由于物价指数多年上涨,物管费基本未涨,正在经历一场前所未有的“经济危机”。危机之下,物管企业该做什么?业主自治如何运行?政府应当如何监管?11月30日,深圳学术沙龙“危机与变革”在市社科联召开,深圳在全国首家组建的城市物业管理学会邀来北京、南京、广州等地学者一起就此展开激情碰撞。

   经济危机

   正方:“经济危机”催生账户透明

   北京人民大学教授陈幽泓介绍说,北京很多小区同样面临“经济危机”,结果最为盛行的包干制逐步向酬金制转变,政府对物业管理的立法,正在纠正行政化倾向,转向公共治理,作为市场乙方的物管企业也在向公开透明转变,已经有9个小区设立了物管企业与业主共同管理的公共账户。

   深圳南天一花园业委会主任范国振、景洲大厦业委会邹家健等业主代表,分别以各自小区的经历证实,只有在物业服务企业成本公开透明,还原到管家本色,由业主主导小区事务的情况下,业主才可能对费用调整形成共识,而物业企业遭遇的“经济危机”,恰恰是一个重新打造业主与物管企业互信的机遇。

   反方:只有服务好坏没有物管费过低

   著名物业人陈之平表示,物管行业从总体上已经不存在“暴利”,公布账目、接受审计是一个负责任企业应该做的,个别企业有暴利,是因为对于物业服务来说,没有物业费过低的问题,只有服务标准、服务水平高低的问题。陈之平说,无论物业费收每平方米2.8元还是1.8元甚至是0.8元,物管企业都能做下去,“区别可能就在于设备设施养护的好还是坏,保安1小时巡逻1次,还是1个月巡逻1次。”

   物管价值

   正方:安保卫生消防统统管

   在绝大多数业主看来,小区物管承担安保、卫生、消防、绿化、维修维护等各项工作,是天经地义的事。这种物管服务在业内被称做“一体化管理”,由深圳首创,目前已在全国普遍推广:只要在小区的“红线”范围内,物管企业就要承担各种职责。深圳市物业管理学会昨日首发的《危机与变革——现行物业管理制度体系与发展模式的双重变奏》一书上有这么一个故事:两个刑警到某小区踩点,因“鬼鬼祟祟的”结果被保安抓了起来,一位教授由此感慨“现在的商业小区怎么跟黑猫警长一样,谁都进不去。”

   反方:物管重心该是楼宇养护

   现行的“一体化”物业管理模式,遭到了现场学者、业委会代表和物管经理人的一致抨击,认为这将导致物管费很多用于安全等本应政府提供的公共服务,很少用于本属必要的维护保养,结果商品房30年就大为贬值,业主刚还完贷款就无力大修房屋, “以房养老”更是空中楼阁。

   陈之平认为,一个好的物业,核心价值不是门面好不好看、绿化漂不漂亮、保安讲不讲礼貌,而是建筑物设施设备,例如电梯等养护保养到不到位。“政府对老旧小区电梯更换予以资金补助是个好的开始。”范国振表示。尽管明白房屋本体、电梯等才是物管最重要、最应花钱的领域,但小区物业费中仅10%能用在这些核心价值领域,90%的钱花在保安工资,绿化等方面。与会人员公认,安保如人身财产安全、消防安全等,应由政府统一提供公共服务。

   透明共管

   正方:只有确立业主自治才有市场甲方

   目前,深圳市住建局正在受市人大委托,进行物业管理条例修订的前期调研工作。刘政表示,正在深圳新闻网和该局网站进行的调研已经发现,存在业主自治组织法律地位不明确,业主大会成立阻力大、会议召开难,业委会经费匮乏等诸多问题。究其原因,从房地产开发相关法规不健全、不落实,如车库等共有部分没有清晰规定引发各方矛盾,也有业主公共意识淡漠、业委会成员素质参差缺乏监督等。

   为什么深圳业主自治组织的成立和运行这么难?学者们纷纷将矛头指向现行“前期物业管理合同”等不合理设计。陈幽泓表示,物业合同中至少60%是前期合同,其中又有80%是无限期合同,这些设计严重偏向开发商与物管方,导致物业管理事实上无法形成有效的市场,“连市场的主体,甲方业主自治组织都缺位,怎么谈得上物业管理的市场化呢?”

   备受与会人士抨击的,还有现行制度对业主自治组织的不公平严苛限制。众多外地学者对于深圳业委会印章像“邮戳”一样注明起止日期感到不可思议:“业委会到期必须停止运作,能不能同时规定物管企业合同到期就必须撤出,或者不得再行收费?”

   反方:物管应当直接对所有业主透明

   北京物业管理研究者舒可心提出了“分布式权利制度设计”,认为在没有业主自治组织的情况下,政府应当强制物管服务企业向全体业主公开财务信息和物业管理过程信息,“让业主可以随时查、任意查,对物业管理各种记录、单据查阅、抄录、复制。”舒可心说。

   舒可心认为业主大会、业委会等业主自治组织并非必要,而且往往成立后也容易被收买,不如直接赋予和保障全体业主知情权。这个设想在会议现场引起不少争议,没有业主自治组织如何确保业主知情权,如何推动物管企业跨越以往不透明的“原罪”等,为这场学术沙龙带来了少有的火药味。

  1. ↑上一篇:物业管理协会副会长称中国物业管理定义太狭隘
  2. ↓下一篇:物业管理实践中若干问题的法律探讨
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