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    物业管理协会副会长称中国物业管理定义太狭隘

  • 发布时间:2013-12-02文章来源:新文化网  |  浏览次数:1216

物业管理

翁国强在讲课 新文化网 记者 李洋

  11月30日,中国物业管理协会副会长、清华大学物业培训客座教授、上海同涞物业管理有限公司总经理翁国强应邀到吉林市讲学。期间,本报记者对其进行专访。他“中国物业定义太狭隘”、“弃管是市场化不足的表现”等观点,颇令闻者大开视听。

  “中国物业定义太狭隘”

  为了破解物业发展过程中遇到的深层次问题,探讨物业企业改革、创新、发展之路,吉林市物业管理协会邀请中国物业管理协会副会长、清华大学物业培训客座教授、上海同涞物业管理有限公司总经理翁国强于11月30来吉讲学。

  翁国强首先就物业管理的起源、物业管理行业准则等内容进行了阐述分析。其中,对“物业”本身的定义,翁国强称中国对物业的管理太过狭隘。

  翁国强通过PPT指出了中国对物业管理的定义。《房地产业基本术语标准》是根据产权定义的物业管理:物业产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。《物业管理条例》根据服务内容对物业管理进行定义是这样的:物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  “物业管理最初于1864年起源于英国。国外对物业管理的定义,主要围绕建筑与设施设备管理、业主生活需求的服务、业主资产的管理等方面展开。而不是仅仅对房屋及配套设备场地维护及打扫卫生。”温国强称,反观中国对物业管理的定义,狭隘的多。

  物业管理=物+业+管理

  翁国强认为,物业管理应该学习国外的先进理念,将物业管理的范畴放宽。“物业管理绝不是简单的扫地看门,而是最大程度上去满足业主的需求。”为此,翁国强将物业管理进行了拆分:物业管理=物+业+管理。

  “物,指的是建筑物及配套设施。不过,物业管理绝不是说仅仅维护建筑物的存在及卫生情况,而是应该满足建筑物的使用功能。”翁国强举例称,学校的物业管理,应该是尽可能满足学校的需求,会所的物业管理就应满足会所的需要。

  “业,指的是置业。业主置业的目的是升值。那么,物业公司就应该担负起为业主管理并经营资产的义务。”翁国强认为,国内物业服务在此方面表现尤为不足:“很多物业公司对自己的定位就是扫地看门。扫地看门如何让房屋升值?”

  “管理,自然是多方面、全方位的管理。业主提出的一切要求,物业都应该满足。这是天经地义的,没有什么好怀疑的。”翁国强认为,万科物业曾经提出“做房屋管家、生活管家和资产管家”的提法,与此观念甚为契合。

  南北方物业管理风格有区别,合适的就是最好的

  作为植根上海的物业公司负责人,翁国强自然深谙南方物业管理风格。相比东北地区的物业管理情况,翁国强认为风格不一致,却不能由此判断何种更好。

  “相对来说,各地的物业管理风格与本地域的风情较像。总体而言,南方的物业管理风格较为精细,北方的较为粗犷大气。不过,适合的就是最好的。”翁国强举例称,一个小区,扫十遍地有十遍地的费用。“在南方可能物业没有这样做,业主会不高兴。可是,在北方,可能业主会反感。总之,业主认为好的才是好的。符合业主要求是第一位的。”

  弃管是市场化不足

  物业管理宣告弃管,可能是最为无奈的决定,也是宣告失败的一个标志。不过,翁国强认为这是市场经济中很正常的现象。

  “市场经济中,业主对物业公司有选择权,物业公司对业主也有选择权。当双方的要求与所能提供的服务不能达成一致的时候,就宣告合作解除。这应该是出现弃管现象的根本原因。”翁国强认为,如果市场经济发展充分,理论上不会出现弃管现象。

  “现在的问题是,政府干预往往不够合理。政府出台的收费标准及服务标准等规定不够合理,反而可能会限制物业管理的发展。”翁国强举例称,“上海早在10多年前出台了分等定级的收费标准。可是,十年过去了,收费标准和服务标准都没有变化。可是,物价是涨了很多的。这就容易出现问题了,物业公司觉得不适合提供服务了,那就弃管了。”

  “总之,器官是市场化程度不够的现象。最好的避免方法就是将市场的还给市场。政府要做到,就是帮助建立一个联动机制。”翁国强称。

  物业管理与业主水平应共同成长

  翁国强认为,目前国内物业管理中的难题主要有三个:收费难,生存难,物业服务局限性。

  “说白了,就是需要物业管理与业主的水平应该共同发展。”翁国强举例称,一个小区的某栋单元楼有个别住户家房顶漏水。顶层住户业主可能会提出要求,希望动用维修基金进行维修。但是,非顶层住户业主可能不会同意。

  “其实,非顶层用户没有明白一个道理:顶楼漏水,会慢慢渗至非顶层。整个楼,是在贬值的。随着物业管理水平的发展及业主水平的提升,这些问题以后将慢慢得到解决的。”翁国强称。

  吉林市物业管理:中等水平,正在前进

  对翁国强的一些观点,吉林市的一些物业管理行业从业人员表示赞同。吉林市物业管理协会副会长、吉林市建龙物业管理有限责任公司总经理毕永忠认为,吉林市的物业管理在全国属中等水平,确实也存在物业服务企业收费难、生存难、提供服务有限等问题。

  “我们举报这次讲座,就是要通过行业交流、推广先进管理理念等方式,推动吉林市物业管理的改革、发展和创新。”毕永忠称。

  据悉,11月23日以来,吉林市物业管理协会两次组织市、区两级物业管理中心对全市267个封闭住宅小区的清雪工作进行了检查验收,并将68个清雪工作优秀小区、99个清雪工作良好小区、74个清雪工作一般小区及26个清雪工作较差小区名单在媒体上公布。

  “这是吉林市第一次针对小区清雪状况进行百分之百覆盖检查验收并通过媒体公布。目的就是在于落实市政府关于加强清雪工作的要求,同时也是通过创新举措加强全市的物业管理服务。我们正在努力,推动行业整体水平提升。”吉林市物业办主任刘学称。

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