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    主动式酬金制物业管理模式探讨

  • 发布时间:2013-12-13文章来源:本站原创  |  浏览次数:1188

主动式酬金制物业管理模式探讨

吴怀玉

 

    物业管理在我国是一个新兴的行业,随着住房制度改革的进一步深化和城市建设的迅速发展,物业管理行业进入了一个快速发展的新时期,同过去的房管所、单位的后勤部门在管理的方式和内容方面有很大的不同,从过去的单一管理到目前形成了包括房屋及相关设备维修养护、小区治安保卫、环境保洁、绿化养护、居民服务等综合管理服务模式,从政府部门、单位内部管理到社会化管理,从无偿享受到有偿服务。物业管理对促进国民经济的发展以及人民群众生活质量的提高发挥了积极而重要的作用。

但我们也应看到目前居住小区物业管理还存在不少问题,表现在以下几个方面:一是观念滞后,二是法律关系不清,三是市场机制不规范,四是从业人员素质低,人才缺乏,五是建设管理不到位,后遗症比较多,六是管理职责不明晰。从现在的形势来看,矛盾越来越多,有些地方已经影响到了居民的正常生活和社会的安定。这些问题不解决,必然影响到物业管理行业的发展和改革的进行,也给社会的稳定带来隐患。

2003年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》,使物业管理有法可依,有章可循。认真贯彻落实《条例》精神,实事求是,与时俱进,寻求符合国情的物业管理方式,使物业管理走上良性循环的轨道,根本出路就是建立和完善物业管理的市场机制,加强政府对物业管理工作的检查监督,鼓励专业机构介入物业管理,

《条例》明确了业主、业主大会的地位和权利义务,业主通过业主大会选举业主委员会,选聘物业公司。业主要树立正确的消费观念,住房作为一般家庭最大的财产,每年付出一定的管理费用是必需的,为了有一个良好的生活环境也是需要有一定的费用支出,因此对于业主而言,要通过民主协商的方式取得一致,明确管理服务的内容和标准,在此基础上公开选聘物业公司,做到优质优价。由于业主在物业管理领域处于弱势地位,缺乏相应的知识,因此可以引入中介服务机构为其提供专业服务,政府职能部门提供帮助和指导,使小区物业管理符合现实状况,保证物业管理工作的顺利进行。

《条例》中明确业主委员会代表与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这就表明业主委员会成为合同一方的主体,它代表的是全体业主,与物业管理企业签订的合同受法律的保护,双方签订合同中约定的权利义务对合同双方都有约束力,业主委员会要依据合同对物业管理企业进行监督,业主也要积极履行自己的义务,单一业主无故不履行义务,既是合同一方-----业主委员会,也就是全体业主违约。因此明确双方的法律关系,权利和义务,按合同办事,是保证物业管理工作顺利进行的基础。

《条例》规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,在物业服务合同中约定。物业管理企业在履行合同的过程中要达到合同约定的服务标准,业主要按合同约定的标准进行监督,这种监督应当通过业主大会和业主委员会来实现,而不应是单一业主对物业管理企业,减少收费与服务的矛盾,使物业管理工作能正常进行。现在物业管理收费有两种形式----包干制和酬金制,以包干制居多,价格有政府定价、政府指导价和经营者定价三种,目前居住小区物业管理的主要矛盾之一就是收费与服务水平认识不一,主要原因是收费不公开,服务内容和标准不具体。从实际的工作出发,主动式酬金制物业管理模式可以有效地解决存在的现实问题,有利于物业管理工作顺利进行和行业的良性发展。

这一模式的根本原则就是业主由被动接受变为主动控制。双方依法签订物业管理合同,明确双方的权利义务,规范双方的行为,从本小区的实际出发,由全体业主确定服务的档次标准,监督物业管理企业的工作,做到明明白白消费。

首先要认识到物业管理服务的内容是复杂的、变化的,不能用一种方式标准去适用各种不同的居住区,只能根据各自的不同情况制定相应的物业管理方案,业主对服务质量、环境质量的要求也是在不断变化的,服务标准必须适应业主的需求。因此要主动提出本区域物业管理服务的事项和质量要求,在这个过程中中介机构可以提供专业服务,政府有关部门可以进行帮助指导。物业管理企业作为专业公司,根据业主的要求有针对性地制定科学完善的物业管理方案和具体的服务标准,具体而言就是对于业主委托事项制定出具体的工作计划(年度、季度、月)、维修养护方案,依据有关规定计算费用预算,服务标准从人员素质、仪容仪表、作业形式、环境设施、服务质量几方面进行细化和量化,依据服务标准确定费用。业主大会对物业公司提交的工作计划、维修养护方案、服务标准进行审定,选择物业公司,业主委员会依此对其工作进行监督和检查,避免收费与服务的不统一所带来的矛盾。

要改变目前一家一户缴纳物业费的方法,因为合同的主体是业主大会授权的业主委员会,单一业主向物业公司交纳物业费缺乏依据,《条例》中所说按时交纳物业服务费用的义务,其义务对象并未特指物业公司,应理解为每一个业主对全体业主所承担的应尽义务。所以物业费要归集到业主委员会,由业主委员会统一管理,物业公司要积极配合做好此项工作,比如计算各业主的缴费金额,开设物业费专项管理帐户等。物业管理企业根据计划按月上报完成项目和费用结算,对超预算的项目要报业主委员会批准后方可实施,业主委员会审议后向全体业主公布,并按合同约定向物业管理企业支付费用和酬金。对于个别业主未缴纳物业费,业委会可以用其他方式解决,直至用法律手段,按合同规定支付物业费,保证物业管理工作顺利进行,维护大多数业主的权益,同时也避免物业管理企业的正当利益受到侵害。物业公司受业主委托利用物业公用部位、公用设施设备依法进行经营,所得收益按合同约定的比例归全体业主所有,业主大会决定其使用,经营工作的开展,不但可以减轻业主的负担,同时也是物业费的一个保证,物业管理工作能够得以长期进行下去。
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