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    金地物业张佩行:装修管理怎么更有效

  • 发布时间:2013-12-16文章来源:中国物业之窗  |  浏览次数:1361

(深圳市金地物业管理有限公司  张佩行)        多年的物业管理处主任工作经验,让我深深感到装修管理工作的重要性。对于业主来说,装修管理中要把握的东西太多,本文以与物业服务公司直接打交道的那部分为例写一下自己的心得感受。

 
  部分业主装修基本上是首次装修,很多需重点把控的地方往往把控不住或把控不及时,从而为居住以后埋下隐患,如果物业服务公司能制作一套装修流程,在业主办理装修手续时一一告知业主,同时在装修巡视的过程中,视业主装修的进度向业主告知需重点把控的阶点,引导业主做好重点部位的施工和现场的监理,相信会提高业主对物业服务公司的满意度。这就是提前介入的重要性。
  制作装修类流程指引
  装修工作复杂多样,第一步要做的就是:各物业管理处应在小区入伙之初,就要针对小区所处的现状,分析业主构成情况、周边建材市场档次,进行系统充分的分析和调研,争取制定相应的方案,然后在业主办理装修手续时,向业主提供一份相对专业的流程建议书,其中包括建材选择、重要控制阶点以及现场监理需要注意的事项,让业主感受到物业服务公司的精细化服务,也许会给业主带来一定的帮助。
  要注意的是,装修申请书的审批一定不能只看申请书而断章取意,一定要深入到现场,对照图纸核实拟装修项,以确保不出现违规装修,有些项目在现场向业主讲解的效果,远远高于纸上谈兵,这样更容易获得业主的认可和好感。如:有的物业服务公司会在装修审批单上批注:“按公司规定封闭阳台”,按公司规定,对着图纸能讲的通吗?就算是能讲的通,业主能听懂吗?所以说,自装修审批之时,就要注重现场的管理和沟通,而不是简单的照本宣科,事前充分沟通,远比违规装修发生后去善后更让人容易接受。
  在装修的各个环节,管理处装修巡视人员要替业主把控好重要装修阶点,以专业的眼光和专业的能力介入进去,这样才能向业主提供一份物超所值的服务。这就要求我们,在装修巡视的时候,一定要深入到装修现场,积极的跟现场装修工人沟通,必要的时候跟装修现场监理人员及设计师沟通,明白设计师的理念和施工的精髓,只有我们先弄明白了这些,才能有发言权与业主进行沟通,也只有我们提前掌握了装修重要阶点,我们才能及时的向业主提出建议。
  在水电的定位上,要建议业主多安装一些插座、在一些需要取水的地方安装水龙头以及设置一些必要的地漏。做到这些,就要要求我们注意搜集这方面的案例。在业主办理装修手续时根据平时与业主的走访和收集的一些案例向业主灌输一些必要的常识,如:现在是个电器信息化时代,各个部分可能都会需要用到电,如果安装墙面插座不够多时,在日后使用的过程中可能就会导致另外接插排,这样一是不美观,二是也会带来一定的安全隐患;装修行业内有一句俗话:地砖没有铺上前,改什么都可以!这也说明,一些水管的布设和地漏点的选择一定要有前瞻性,一些管道的布设也不一定要全部听从装修公司的,如:在装修设计之初,设计师和监理人员就建议厨房不要做地漏,他们给出的理由是:一是现在是整体厨柜,基本上不会漏水;二是安装了会不美观。业主可能头脑一发热就听信了他们,结果到后来却发现这是一个极度愚蠢的决定:厨房没有地漏,万一水管破裂和漏水,污水往哪排?更何况一般情况下,房间的进水管的总闸一般都会设置在厨房;再说了,他们所说的一般情况下不会,万一特殊情况发生呢?所以物业服务公司如把此类隐患提前告知业主,实为锦上添花之举!
  同时,如果该业主的房屋是大户型,从节能降耗的方面还应建议安装热循环水系统,这就需要提前的埋管和布设管道。
  引导业主关注防水施工。在防水施工时,卫生间的防水一定要刷到足够的高度,在做完闭水试验回填时,一定要使用陶粒。目前有些装修公司本着减少成本会偷工减料使用水泥块这往往会给以后的居住带来灾难性的后果。
  各种“安装”的把控
  房间施工完成后,所面临的就是电器和家俱的安装。电器的安装管理处就是起到一个协助的作用,但是一些合理的提示仍是非常有必要,如:帮业主理清安装的先后顺序,以及哪些电器是可以一天内完成的,哪些电器安装是需要别的电器售后配合的,给业主列上一个详细的清单,相信业主不会因为我们的“嗦”而生气。
  注意各种安装给小区造成二次污染,如:安装家私电器时,有没有乱丢弃纸皮、木架、泡沫等,此时应要求门岗在送货人员及安装师傅进场时就要进行提示;安装日期时间规定跟业主的刚需产生对立。现在大部分物业服务公司都会规定在周六日和节假不允许进行有噪音施工,但是实行下来往往会遭到一些刚需业主的抵触,从而使该规定处于一个尴尬的位置,如:某业主周六日需要安装一台空调,需要在墙上打孔固定。这个时候我们的工作人员发声了:根据业主管理规约和管理处的相关规章制度,不能在节假日进行有噪音的施工,然后直接拒绝!该业主就发话了:我周一至周五要正常上班,我周六日不安装,我什么时候安装?
  事到这个份上,物业管理人员怎么办?是毫不动摇的执行制度,还是从人性化的角度有弹性的执行制度?相信没有部门负责人的点头,他们是很难做到决定!所以说:此项制度从制定上就欠缺考虑,只是看到了一些雷打不动的东西,而没有真正的从为业主服务的角度去理解一些业主的刚需,如果能将此项规定修正为:节假日和周六日原则上不允许进行有噪音的施工,如有噪音施工,统一安排到每天的下午15∶00—17∶00进行施工,同时需施工的业主应配合管理处向受影响业主做好解释工作,应属于一项三方都可以接受的范畴。
  装修完成后,业主们往往会打开门窗清除房间内的异味,这个时候我们就要提醒业主在阴雨天气及时的关闭门窗,以免损坏到内墙面及家私电器;另外,根据相关规定,新入伙小区当地的税务管理部门一般会要求管理处代收“装修税”,而管理处代收此种税费往往无法被业主接受,因此管理处的解释往往得不到业主的理解;此时就应运而生了很多所谓的“业主自装”,根据税务局的规定,自装单位是可以不用“装修税”。但是根据物业管理条例和装修装饰管理条例,没有装修资质的单位和个人是不得进行承接和进行装修作业的,而审查装修企业和相关装修人员的资质又是装修管理的一项重要工作,所以这就要求我们的工作人员在办理装修许可证时,客服人员和工程审批人员要跟业主进行充分的沟通,同时工程主管人员要认真把关,不要给项目留下隐患,我们不能确切识别证件的真假,但是我们可以保证物业服务公司在装修申请审批程序上的合法!
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